Годишен доклад за дейността
Доклад на независимия одитор
Годишен индивидуален финансов отчет
ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС АД
31 декември 2023 г.
Съдържание
Страница
Oтчет за финансовото състояние
1
Oтчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен
доход
2
Oтчет за промените в собствения капитал
3
Oтчет за паричните потоци
4
Пояснения към годишния финансов отчет
5
Годишен доклад за дейността
30
Декларация за корпоративно управление
51
Декларация от отговорните лица
59
Доклад на независимия одитор
-
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.
1
Oтчет за финансовото състояние
Активи
Пояснение
31 декември
31 декември
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Нетекущи активи
Оборудване
-
6
Инвестиционни имоти
5
1 734
1 703
Предплащания и други активи
6
146
223
Нетекущи активи
1 880
1 932
Текущи активи
Краткосрочни финансови активи
8
20 332
11 530
Вземания по предоставени заеми
9
987
775
Вземания по цесии и други вземания
10
11 890
12 870
Вземания от свързани лица
22
3 349
4 433
Предплащания и други активи
6
374
375
Парични средства
11
3
23
Текущи активи
36 935
30 006
Общо активи
38 815
31 938
Собствен капитал и пасиви
Собствен капитал
Акционерен капитал
12
4 609
4 609
Резерви
104
48
Неразпределена печалба
1 094
941
Общо собствен капитал
5 807
5 598
Пасиви
Нетекущи пасиви
Задължения по заеми
13
9 345
13 925
Отсрочени данъчни пасиви
7
55
20
Нетекущи пасиви
9 400
13 945
Текущи пасиви
Задължения по заеми
13
20 278
12 347
Търговски и други задължения
14
3 312
46
Задължения към свързани лица
22
18
2
Текущи пасиви
23 608
12 395
Общо пасиви
33 008
26 340
Общо собствен капитал и пасиви
38 815
31 938
Съставил: _______________
/Кроу България Адвайзъри ЕООД
Цветанка Михайлова – упълномощено лице/
Изпълнителен директор: __________________
/Николай Петков/
29.03.2024 г.
Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на
"Дивелъпмънт Асетс" АД от 29.03.2024 г. и подписан на 01.04.2024 г.
С одиторски доклад от 01.04.2024 г.
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество № 032
Марий Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор, отговорен за одита
TSVETANKA
BONCHEVA
MIHAYLOVA
Digitally signed by TSVETANKA
BONCHEVA MIHAYLOVA
Date: 2024.04.01 16:56:59
+03'00'
NIKOLAY
PETEV PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV PETKOV
Date: 2024.04.01 17:04:06
+03'00'
EMILIYA GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA
Date: 2024.04.01 17:59:37 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2024.04.01 18:05:53 +03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.
2
Oтчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
Пояснение
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Печалба от операции с финансови инструменти
15
421
783
Печалба от промяна в справедливата стойност
на инвестиционни имоти
5
31
97
Финансови приходи
16
826
981
Други приходи
17
336
289
1 614
2 150
Разходи за външни услуги
18
(78)
(55)
Разходи за персонала
21.3
(27)
(27)
Разходи за амортизация на нефинансови
активи
(6)
(6)
Други разходи
19
(29)
(14)
Възстановени загуби от обезценка на
финансови активи
26.2
237
296
Финансови разходи
16
(1 467)
(1 743)
(1 370)
(1 549)
Печалба преди данъци
244
601
Разходи за данъци върху дохода
20
(35)
(48)
Печалба за годината
209
553
Общо всеобхватен доход за годината
209
553
Съставил: _______________
/Кроу България Адвайзъри ЕООД
Цветанка Михайлова – упълномощено лице/
Изпълнителен директор: __________________
/Николай Петков/
29.03.2024 г.
Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на
"Дивелъпмънт Асетс" АД от 29.03.2024 г. и подписан на 01.04.2024 г.
С одиторски доклад от 01.04.2024 г.
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество № 032
Марий Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор, отговорен за одита
TSVETANKA
BONCHEVA
MIHAYLOVA
Digitally signed by
TSVETANKA BONCHEVA
MIHAYLOVA
Date: 2024.04.01
16:57:21 +03'00'
NIKOLAY
PETEV PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV PETKOV
Date: 2024.04.01 17:04:25
+03'00'
EMILIYA
GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA
Date: 2024.04.01 18:00:39 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2024.04.01 18:06:27
+03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.
3
Отчет за промените в собствения капитал
Всички суми са представени в хил.
лв.
Акционерен
капитал
Резерви
Неразпределена
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2023 г.
4 609
48
941
5 598
Печалба за годината
-
-
209
209
Общо всеобхватен доход за
годината
-
-
209
209
Формиране на резерви
-
56
(56)
-
Салдо към 31 декември 2023 г.
4 609
104
1094
5 807
Салдо към 1 януари 2022 г.
4 609
39
397
5 045
Печалба за годината
-
-
553
553
Общо всеобхватен доход за
годината
-
-
553
553
Формиране на резерви
-
9
(9)
-
Салдо към 31 декември 2022 г.
4 609
48
941
5 598
Съставил: _______________
/Кроу България Адвайзъри ЕООД
Цветанка Михайлова – упълномощено лице/
Изпълнителен директор: __________________
/Николай Петков/
29.03.2024 г.
Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на
"Дивелъпмънт Асетс" АД от 29.03.2024 г. и подписан на 01.04.2024 г.
С одиторски доклад от 01.04.2024 г.
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество № 032
Марий Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор, отговорен за одита
TSVETANKA
BONCHEVA
MIHAYLOVA
Digitally signed by
TSVETANKA BONCHEVA
MIHAYLOVA
Date: 2024.04.01
16:57:49 +03'00'
NIKOLAY
PETEV
PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV
PETKOV
Date: 2024.04.01
17:04:49 +03'00'
EMILIYA GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-
LALEVA
Date: 2024.04.01 18:01:15
+03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2024.04.01 18:06:56
+03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.
4
Отчет за паричните потоци за годината
Вид паричен поток
Пояснение
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Оперативна дейност
Плащания за придобиване на финансови активи
(11 323)
(582)
Постъпления от продажба на финансови активи
8 102
7 577
Предоставени заеми
(737)
(2 056)
Постъпления от предоставени заеми
1 565
924
Получени лихви
546
133
Плащания към доставчици
(62)
(79)
Плащания към персонал и осигурителни институции
(27)
(27)
Други парични потоци от оперативна дейност
(37)
1
Нетен паричен поток от оперативна дейност
(1 973)
5 891
Финансова дейност
Получени заеми
23
16 583
12 335
Платени заеми
23
(13 725)
(16 584)
Плащания на лихви, такси и комисионни
23
(905)
(1 632)
Нетен паричен поток от финансова дейност
1 953
(5 881)
Нетна промяна в парични средства
(20)
10
Парични средства в началото на годината
23
13
Парични средства в края на годината
11
3
23
Съставил: _______________
/Кроу България Адвайзъри ЕООД
Цветанка Михайлова – упълномощено лице/
Изпълнителен директор: __________________
/Николай Петков/
29.03.2024 г.
Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на
"Дивелъпмънт Асетс" АД от 29.03.2024 г. и подписан на 01.04.2024 г.
Одиторски доклад от 01.04.2024 г.
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество № 032
Марий Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор, отговорен за одита
TSVETANKA
BONCHEVA
MIHAYLOVA
Digitally signed by
TSVETANKA BONCHEVA
MIHAYLOVA
Date: 2024.04.01
16:58:08 +03'00'
NIKOLAY
PETEV
PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV
PETKOV
Date: 2024.04.01
17:05:01 +03'00'
EMILIYA
GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-
LALEVA
Date: 2024.04.01 18:01:49
+03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2024.04.01 18:07:24
+03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
5
5
Пояснения към годишния финансов отчет
1. Предмет на дейност
„Дивелъпмънт Асетс“ АД (Дружеството) е акционерно дружество, учредено на територията на
Република България, вписано в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска
цел под номер ЕИК 204372726.
Предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в ценни книжа, търговия с
ценни книжа, покупка-продажба на ценни книжа, покука на вземания, предоставяне на заеми и други
незабранени от закона дейности.
Седалището и адресът на управление е в гр. София, бул. Братя Бъкстон №40.
До 22 юли 2021 г. едноличен собственик на капитала на Дружеството е „Дивелъпмънт Груп“ АД. На 23
юли 2021 г. НДФ Динамик придобива 9.98 % от капитала на Дивелъпмънт Асетс ЕАД и Дружеството се
преобразува от еднолично акционерно дружество в акционерно дружество. На 14 декември 2021 г. с
джиро от затворен тип са прехвърлени 690 000 броя акции на НДФ Конкорд 7-Саут Ийст Юръп. На
18.07.2023 г. ДФ Плюс придобива 19.96 % от акциите на Дружеството.Информация относно
собствеността на Дружеството е представена в пояснение 12.
Органите на управление на Дружеството се състоят от Съвет на директорите и Общо събрание на
акционерите. В Съвета на директорите през 2023 г. участват Дима Шаранкова, Биляна Вълкова и
Николай Петков.
С проведено Общо събрание на акционерите на 18.01.2024 г. Дима Шаранкова е освободена като член
на Съвета на директорите и е избрана Весела Манчева. За Изпълнителен директор е избран Николай
Петков.
Дружеството е създало Одитен комитет в съответствие с изискванията на чл. 107 от ЗНФО. Одитният
комитет е избран и одобрен от едноличния собственик на капитала съгласно устава на Дружеството.
Одитният комитет се включва в процеса по наблюдение и контрол на финансовото отчитане,
управлението на риска и задължителния одит.
Към 31 декември 2022 г. и 31 декември 2023 г. Дружеството има наети 3 служители на договор за
управление.
2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо
предприятие
2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС
Финансовият отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за
финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни
стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1,
точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът
„МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в
съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.
Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в
настоящия финансов отчет.
2.2. Прилагане на принципа за действащо предприятие
Към датата на изготвяне на този индивидуален финансов отчет ръководството е направило оценка на
способността на дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие на базата на
наличната информация в обозримо бъдеще. След направените проучвания Съветът на директорите
има разумни очаквания, че Дружеството разполага с достатъчно ресурси, за да продължи да
функционира в обозримо бъдеще. Съответно то продължава да приемат принципа на действащо
предприятие при изготвянето на годишния индивидуален финансов отчет.С цел постигане на
представяне в годишния финансов отчет, даващо по-уместна информация за характера на основната
дейност и ефекта от операции и други събития или условия върху финансовото състояние на
Дружеството.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
6
6
Влияние на военните конфликти на територията на Украйна и Близкия Изток върху дейността
на Дружеството
През 2023 г. продължи военният конфликт между Украйна и Руската федерация, като също избухна
военен конфликт в Близкия изток. Военните действия получиха широко международно осъждане и
множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Руската държава и
определени лица. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и
дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна
употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и услуги,
изключване на определени банки от международната система SWIFT и др. Конфликтът в близкия изток
от своя страна дестабилизира глобални потоци на търговия и увеличи геополитическото напрежение.
В резултат на разразилата се криза и наложените санкции, цените на някои финансови активи, които
са свързани със страните, въвлечени в конфликта – Украйна, Русия и Беларус, както и в съседните им
страни, реализираха значителни спадове и това доведе до повишаване на два вида риск – ценови и
кредитен. Рискът от ценови риск също се повишава поради разширяващият се конфликт в близкия
изток. Дружеството няма преки инвестиции или дейности, свързани с която и да е от враждуващите
страни, но геополитическата несигурност, оказва влияние върху капиталовите и финансови пазари като
цяло в посока на тяхната волатилност.
Към датата на утвърждаването на финансовия отчет за издаване Дружеството счита, че актуалните
правила и процедури осигуряват необходимата степен на сигурност, непрекъснатост на дейността и
наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността.
Влияние на макроикономическата среда върху дейността на Дружеството
През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст
на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален
ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите,
продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по
размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината
при 7.8%. Повишението бе още по-високо през 2022 г. В края на м. декември 2022 г. стойността на
средногодишния ИПЦ бе 15.3%. Към края на 2023 според данни на НСИ инфлацията в страната е в
размер на 9.5%, над очакванията на Българска народна банка и Министерство на финансите.
С цел да се преборят с растящата инфлация Европейската Централна Банка и Федералният резерв на
САЩ взеха мерки, последвани от водещи централни банки. Паричната политика бе изменена рязко,
като продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на
стимулиращите мерки. През 2024 година основна тема в политиката на централните банки е избягване
на рецесия и преминаване към т.нар. меко приземяване. Основната лихва в Съединените щати се
покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната
беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. През 2023 посоката на паричната политика се
запази. Федералният резерв покачи лихвеният процент до 5.25-5.5%, в Европа и България достигна
4.5% и 3,79% респективно. При равни други условия, увеличението на основните лихвени проценти
води до намаление на справедливите стойности на някои облигации, които извършват купонни
плащания с фиксиран лихвен процент. На фона на инфлационните процеси, пазарите през 2023 година
регистрираха положително развитие след спада през предходната 2022. В САЩ S&P 500 се увеличава
с 24.23%, а NASDAQ Composite с 43.4%. Азиатските борси също бяха в унисон с положителния тренд.
Японският NIKKEI 225 се повишава с 28.23% през 2023 г. Европейските пазари също бяха еднопосочно
нагоре – DAX отбеляза ръст от 20.25%, Euro STOXX 50 се повиши с 19.19%, FTSE 100 отрази ръст от
3.8%. В България основният борсов индекс SOFIX също отбеляза повишение от 27,3%.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
7
7
3. Нови или изменени стандарти и разяснения
3.1. Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1
януари 2023 г.
Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от
Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила за
финансовите отчети на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат
значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Дружеството:
• МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС;
• Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и
МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2:
Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;
• Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и
грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети
от ЕС;
• Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и пасиви
произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;
• Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа - примерни
правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС
3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се
прилагат от по-ранна дата от Дружеството
Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и
разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за
финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството.
Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството.
Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на
Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден
списък с промените в стандартите:
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като
текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС;
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с
финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС
• Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг, в сила
от 1 януари 2024 г., приети от ЕС;
• Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти:
Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024 г., все
още не са приети от ЕС;
• Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в
сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС.
4. Съществена информация за счетоводната политика
4.1. Общи положения
Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финансов отчет за периода,
приключващ на 31 декември 2023 година, са представени по-долу.
Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на отделните видове активи,
пасиви, приходи и разходи, съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в
счетоводната политика към финансовия отчет.
Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството.
Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2022
г.), освен ако не е посочено друго.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
8
8
Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни
оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към
датата на изготвяне на годишния финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от
направените оценки и допускания.
4.2. Представяне на финансовия отчет
Финансовият отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”.
Дружеството прие да представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен
отчет.
В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството:
• прилага счетоводна политика ретроспективно;
• преизчислява ретроспективно позиции във финансовия отчет; или
• преклаcифицира позиции във финансовия отчет.
Някои от елементите са представени по различен начин в сравнение с годишния финансов отчет за
2022 г. Промяната се отнася до рекласификация на сума в размер на 289 хил. лв. от ред Финансови
приходи на ред Други приходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. Сумата
е била рекласифицирана поради характера на неизпълнение на съответния договор. Неизпълнението
се дължи на забава във времето, а не неспазване на договорените условия.
4.3. Въпроси, свързани с климата
Понастоящем законодателите, регулаторните органи и потребителите на нефинансова информация
отделят голямо внимание на изменението на климата. ЕС прие Европейската зелена сделка за преход
към по-устойчива икономическа и финансова система, а през следващите години подробните
изисквания за отчитане на изменението на климата ще станат приложими като част от европейските
стандарти за отчитане на устойчивостта съгласно предстоящата Директива относно отчитането на
предприятията във връзка с устойчивостта.
Kъм настоящия момент Дивелъпмънт асетс АД не отчита екологични, социални и управленски фактори
при вземане на инвестиционни решения. Основната причина е, Дружеството няма достъп до
достатъчно надеждни данни, спрямо които да класифицира дадена инвестиция, като устойчива спрямо
различните екологични, социални и управленски фактори. В допълнение на това, предвид мащаба на
дружеството, разходите за набирането и класифицирането на данни, касаещи екологични, социални и
управленски фактори при всяка една инвестиция са непропорционално по-големи от евентуалните
бъдещи ползи.
В резултат на извършените проучвания и анализи, Дружеството не е идентифицирало значителни
рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно и съществено
влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството непрекъснато оценява
въздействието на свързаните с климата въпроси.
4.4. Сделки с чуждестранна валута
Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по
официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка).
Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и
преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се
признават в печалбата или загубата.
Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния
курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива
стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена
справедливата стойност.
Българският лев е фиксиран към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв.
4.5. Приходи
Приходите на Дружеството са свързани основно с операции с финансови инструменти в съответствие
с бизнеса на Дружеството. В зависимост от класификацията на активите, с които са свързани,
приходите се класифицират в две основни групи – печалби от операции с финансови инструменти и
финансови приходи. Първата група включва печалба/(загуба) от продажба на акции, промяна в
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
9
9
справедлива стойност на финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или
загубата и приходи от продажба на финансови активи (вземания по цесии). Като финансови приходи
се представят Приходи от лихви по заеми и приходи от дивиденти.
Приходът се признава, когато са изпълнени следните условия:
• Сумата на прихода може да бъде надеждно оценена;
• Вероятно е икономическите ползи от сделката да бъдат получени;
• Направените разходи или тези, които предстои да бъдат направени, могат надеждно да бъдат
оценени;
4.6. Разходи за лихви и разходи по заеми
Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. Останалите разходи
по заеми се признават като разход за периода, в който са възникнали, в годишния отчет за печалбата
или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Финансови разходи”.
4.7. Инвестиционни имоти
Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на
приходи от наем и за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и
всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни
услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.
Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото
състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална
квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на
инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия.
Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден
инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Печалба / (Загуба) от
промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”.
4.8. Финансови инструменти
4.8.1. Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по
договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия
актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено
или срокът му е изтекъл.
4.8.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално, финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по
сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата
и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка
на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с
разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските
вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката
съгласно МСФО 15.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от
следните категории:
• дългови инструменти по амортизирана стойност;
• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;
• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без
рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови
инструменти.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
10
10
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:
• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата,
се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение
на начислените очаквани кредитни загуби на финансовите активи и тяхното обратно проявление, които
се представят на ред „Загуби от обезценки“ в Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен
доход.
4.8.3. Последващо оценяване на финансовите активи
Дългови инструменти по амортизирана стойност
Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните
критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:
• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи
финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични
потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на
главницата.
Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или
определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се
оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не
се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория
парите и паричните еквиваленти, търговските и други вземания. За финансови активи, закупени или
първоначално създадени с кредитна обезценка се прилага коригирания за кредитни загуби ефективен
лихвен процент към амортизираната стойност на финансовия актив при първоначалното признаване.
В тази категория финансови инструменти, Дружеството класифицира вземанията по предоставени
заеми, вземанията по цесии и други търговски вземания.
Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за предоставени услуги, извършени в обичайния
ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са
класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на
безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране.
Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и
следователно ги оценява по амортизирана стойност като използва метода на ефективната лихва.
Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата
Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните
парични потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови активи, чиито
договорни парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се отчитат по справедлива
стойност през печалбата или загубата. Всички деривативни финансови инструменти се отчитат в тази
категория с изключение на тези, които са определени и ефективни като хеджиращи инструменти и за
които се прилагат изискванията за отчитане на хеджирането.
Тази категория съдържа също така инвестиции в капиталови инструменти. Дружеството отчита всички
инвестиции в капиталови инструменти по справедлива стойност през печалбата или загубата и не е
направила неотменим избор да отчита инвестиции по справедлива стойност през друг всеобхватен
доход.
Промените в справедливата стойност на активите в тази категория се отразяват в печалбата или
загубата. Справедливата стойност на финансовите активи в тази категория се определя чрез котирани
цени на активен пазар или чрез използване на техники за оценяване, в случай че няма активен пазар.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
11
11
4.8.4. Обезценка на финансовите активи
Изискванията за обезценка съгласно МСФО 9 използват информация, ориентирана към бъдещето, за
да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“
Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други дългови
финансови активи, оценявани по амортизирана стойност, търговски вземания, активи по договори,
признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои договори за
финансова гаранция (при емитента), които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или
загубата.
Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.
Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск
и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни
и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на
инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и
• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента
на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2)
• „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към
отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория.
12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за
целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни
загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на
Дружеството и паричните потоци, които то действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази
разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо
кредита ефективен лихвен процент).
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената
приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти.
Процентите на очакваните кредитни загуби се основават на историческата информация за
постъпленията по вземанията за период от 36 месеца преди 31 декември 2023 г. или съответно на 1
януари 2023 г., както и на съответните исторически кредитни загуби, настъпили през този период.
Историческите стойности на загубите се коригират, за да отразяват текущата и прогнозната
информация за макроикономическите фактори, които влияят върху способността на клиентите да
уреждат задълженията си към Дружеството.
Закупени или първоначално създадени финансови активи с кредитна обезценка
След първоначалното признаване на финансов актив с кредитна обезценка, Дружеството признава
единствено кумулативните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмент, като
коректив за загуби за закупените или първоначално създадените финансови активи с кредитна
обезценка.
Към всяка отчетна дата Дружеството признава в печалбата или загубата стойността на промяната в
очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента като печалба или загуба от обезценка.
Предприятието признава благоприятните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на
инструмента като печалба от обезценка, дори ако очакваните кредитни загуби за целия срок на
инструмента са по-малки от размера на очакваните кредитни загуби, които са били включени в
приблизително оценените парични потоци при първоначалното признаване.
4.8.5. Последващо оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови
задължения.
Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се
коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден
финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
12
12
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на
ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които са определени за
оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с изключение на деривативни
финансови инструменти, които са определени и ефективни като хеджиращ инструмент).
Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата стойност на
инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във финансовите разходи или
финансовите приходи.
4.8.6. Договори за продажба и обратно изкупуване на ценни книжа
Ценни книжа могат да бъдат давани под наем или продавани с ангажимент за обратното им изкупуване
(репо-сделка). Тези ценни книжа продължават да се признават в отчета за финансово състояние,
когато всички съществени рискове и изгоди от притежаването им остават за сметка на Дружеството. В
този случай се признава задължение към другата страна по договора в отчета за финансовото
състояние, когато Дружеството получи паричното възнаграждение.
Аналогично, когато Дружеството взима под наем или купува ценни книжа с ангажимент за обратната
им продажба (обратна репо-сделка), но не придобива рисковете и изгодите от собствеността върху тях,
сделките се третират като предоставени обезпечени заеми, когато паричното възнаграждение е
платено. Ценните книжа не се признават в отчета за финансовото състояние.
Разликата между продажната цена и цената при обратното изкупуване се признава разсрочено за
периода на договора, като се използва метода на ефективната лихва. Ценните книжа, отдадени под
наем, продължават да се признават в отчета за финансовото състояние. Ценни книжа, взети под наем,
не се признават в отчета за финансовото състояние, освен ако не са продадени на трети лица, при
което задължението за обратно изкупуване се признава като търговско задължение по справедлива
стойност и последващата печалба или загуба се включва в нетния оперативен резултат.
4.9. Данъци върху дохода
Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи
данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал.
Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от
данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени
към датата на финансовия отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се
различава от печалбата или загубата във финансовите отчети. Изчисляването на текущия данък е
базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период.
Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата
стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при
първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не засяга
данъчната или счетоводната печалба.
Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват
данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че
те са влезли в сила или е сигурно, че ще влязат в сила, към края на отчетния период.
Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер.
Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез
бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато
Дружеството има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата
данъчна институция.
Промяната в отсрочените данъчни активи или пасиви се признава като компонент от данъчния приход
или разход в печалбата или загубата, освен ако те не са свързвани с позиции, признати в другия
всеобхватен доход или директно в собствения капитал, при което съответният отсрочен данък се
признава в другия всеобхватен доход или в собствения капитал.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
13
13
4.10. Парични средства
Паричните средства се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки.
4.11. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти
Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции на Дружеството.
Резервите включват общи резерви, формирани по реда на действащото търговско законодателство,
приложимо за акционерни дружества.
Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и неразпределени печалби и непокрити
загуби от минали години.
Всички транзакции със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за собствения
капитал.
4.12. Провизии, условни пасиви и условни активи
Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие
да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка
на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е
несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение
вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен
и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните
моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи
загуби от дейността не се признават.
Сумата, която се признава като провизии, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите,
необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат предвид
рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни
задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя,
като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от
времевите разлики в стойността на парите е значителен.
Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще
получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на
съответната провизия.
Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се
отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да
възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се
признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между
описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната
амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на
критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи.
4.13. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика
Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството,
които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните
източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в
пояснение 4.14.
4.13.1. Отсрочени данъчни активи и пасиви
През отчетните периоди Дружеството е признавало печалби от промяна в справедливата стойност на
финансови активи, които не се търгуват на регулиран пазар в България, за което са начислени данъчни
пасиви. Ръководството възнамерява да реализира финансовите активи, които се търгуват на
регулиран пазар, на същия регулиран пазар в България, като при сега действащото данъчно
законодателство тези сделки се третират като необлагаеми и съответно не пораждат задължение за
начисляване на отсрочени данъчни активи и пасиви.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
14
14
4.14. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
При изготвянето на финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и
допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи.
Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на
ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-
значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е
представена по-долу.
4.14.1. Очаквани кредитни загуби на кредити и вземания
Дружеството използва корективна сметка за отчитане на обезценка на трудно събираеми и
несъбираеми вземания от клиенти и предоставени заеми. Ръководството преценява адекватността на
тази обезценка на база на възрастов анализ на вземанията, исторически опит за нивото на отписване
на несъбираеми вземания, както и анализ на платежоспособността на съответния клиент, промени в
договорените условия на плащане и др. Ако финансовото състояние и резултатите от дейността на
клиентите се влошат над очакваното, стойността на вземанията, които трябва да бъдат отписани през
следващи отчетни периоди, може да бъде по-голяма от очакваната към отчетната дата
.
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на
Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни
загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на
Дружеството. Очакваните кредитни загуби са дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен
процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент за закупени или първоначално
създадени финансови активи с кредитна обезценка).
4.14.2. Оценяване по справедлива стойност на финансови активи
За борсово търгуеми финансови инструменти се ползва последната актулна борсова цена позовавайки
се на наличе на активен пазар. Дружеството извършва тест за активен пазар при съблюдаване на два
критерия:обем сделки като % от фрий флоут, който се сравнява с най-неактивно търгуваната акция в
борсовия индекс SOFIX за съответното тримесечие и брой дни със сделки през периода, който се
сравнява с установения минимум от 10% от работните дни за периода.
При липса на котирани цени на активен пазар, ръководството използва техники за оценяване на
справедливата стойност на финансови инструменти. При прилагане на техники за оценяване
ръководството използва в максимална степен пазарни данни и предположения, които пазарните
участници биха възприели при оценяването на даден инструмент. Когато липсват приложими пазарни
данни, ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията, които биха направили
пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били
определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на
отчетния период.
За Дружества, за които не са изпълнени двата критерия се приема, че няма индикация за активен пазар
и справедливата им стойност се определя от независим оценител.
4.14.3. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи
Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на
справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни
данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден
недвижим имот. В случай на необходимост, се правят допълнителни корекции, които да отразят
специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи
от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани
за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че
крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата
отчетна дата.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
15
15
5. Инвестиционни имоти
През 2020 г. Дружеството е придобило, след участие в публичен търг, инвестиционните имоти,
включващи земи и сгради, които се намират в гр. София и се държат с инвестиционна цел. В края на
отчетния период тези имоти са преоценени по справедлива стойност както следва.
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари
1 703
1 606
Печалба от промяна на справедливата стойност
31
97
Балансова стойност към 31 декември
1 734
1 703
Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получени заеми, представени в пояснение
13.
През текущия и предходния периода Дружеството не е признало приходи от наеми.
Оперативните разходи за годината са в размер на 19 хил. лв. (2022 г.: 15 хил.лв.) и са свързани с
такси, данъци и поддръжка.
5.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционните имоти
Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на базата на
доклад на независими лицензиран оценител от декември 2023 г. Използваните методи за оценка са
метод на възстановителната стойност и метод на пазарните аналози в съотношение 45% / 55%.
Определената справедлива стойност се класифицира като ниво 3 от йерархията на справедливите
стойности съгласно МСФО 13.
Използваните методи при определяне на стойността на инвестиционните имоти се характеризират
със следните спцифики:
– сравнителен метод (метод на пазарните аналози) - при който се изхожда както от цените на
сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани
цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ,
местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с
корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на
тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти,
които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка,
ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни
предположения.
– метод на възстановителната стойност - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на
текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото
изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на
принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,
неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за
оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен
актив.
При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за
определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се
определят относителните тегла на отделните използвани методи.
Дружеството прилага за трета поредна година методите и техниките за оценяване при определянето
на справедливата стойност на инвестиционни имоти. Въпреки че тези данни са субективна преценка,
ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни
предположения към текущата отчетна дата.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
16
16
6. Предплащания и други активи
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Нетекущи
Застраховка по облигационна емисия
146
223
Нетекущи активи
146
223
Текущи
Аванс за покупка на инвестиционни имоти
294
294
Застраховка по облигационна емисия
77
77
Разходи за бъдещи периоди
2
3
Други
1
1
Текущи активи
374
375
Дружеството е предоставило аванси от 294 хил. лв. за придобиване на земеделска земя, като срокът
на договора за придобиване на имота е до 12 ноември 2024 г.
7. Отсрочени данъчни пасиви
Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики :
Отсрочени данъчни пасиви (активи)
1 януари
2023
Признати в
печалбата или
загубата
31 декември
2023
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Инвестиционни имоти
66
3
69
Финансови активи
37
8
45
Предоставени заеми
(3)
(1)
(4)
Търговски и други вземания
(71)
31
(40)
Вземания от свързани лица
(9)
(6)
(15)
20
35
55
Признати като:
Отсрочени данъчни активи
(83)
(59)
Отсрочени данъчни пасиви
103
114
Нетно отсрочени данъчни
(активи)/пасиви
20
55
Отсрочените данъци за сравнителния период 2022 г. могат да бъдат обобщени, както следва:
Отсрочени данъчни пасиви (активи)
1 януари
2022
Признати в
печалбата или
загубата
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Инвестиционни имоти
56
10
66
Финансови активи
29
8
37
Предоставени заеми
(18)
15
(3)
Търговски и други вземания
(92)
21
(71)
Вземания от свързани лица
(3)
(6)
(9)
(28)
48
20
Признати като:
Отсрочени данъчни активи
(113)
(83)
Отсрочени данъчни пасиви
85
103
Нетно отсрочени данъчни активи
(28)
20
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
17
17
8. Краткосрочни финансови активи
Финансовите активи през представения отчетен период включват следните:
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи отчитани по справедлива стойност в
печалбата или загубата:
Акции, търгувани на БФБ
17 223
8 354
Дялове в колективни инвестиционни схеми
3 059
3 126
Акции на непублични дружества
50
50
Балансова стойност
20 332
11 530
Печалбите и загубите са признати в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на
ред „Печалби от операции с финансови инструменти“. Към 31 декември 2023 г. Дружеството е
предоставило свои финансови активи с балансова стойност в размер на 18 532 хил. лв. (31 декември
2022 г.: 11 048 хил. лв.) като обезпечение по договори за обратно изкупуване на финансови
инструменти.
Към 31 декември 2023 г. Дружеството е заложило притежавани акции на стойност 159 хил. лв. като
обезпечение по банков заем на „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД.
8.1. Оценяване по справедлива стойност на финансовите активи
Следната таблица представя финансовите активи, отчитани по справедлива стойност в отчета за
финансовото състояние, в съответствие с йерархията на справедливата стойност.
Тази йерархия групира финансовите активи и пасиви в три нива въз основа на значимостта на
входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност на финансовите
активи и пасиви. Йерархията на справедливата стойност включва следните нива:
• 1 ниво: пазарни цени (некоригирани) на активни пазари за идентични активи или пасиви;
• 2 ниво: входяща информация, различна от пазарни цени, включени на ниво 1, която може да
бъде наблюдавана по отношение на даден актив или пасив, или пряко (т. е. като цени) или косвено
(т. е. на база на цените); и
• 3 ниво: входяща информация за даден актив или пасив, която не е базирана на наблюдавани
пазарни данни.
Даден финансов актив или пасив се класифицира на най-ниското ниво на значима входяща
информация, използвана за определянето на справедливата му стойност.
Финансовите активи, оценявани по справедлива стойност в отчета за финансовото състояние, са
групирани в следните категории съобразно йерархията на справедливата стойност.
31 декември 2023 г.
Ниво 1
Ниво 2
Ниво 3
Общо
хил.
лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Активи
Финансови активи
Акции, търгувани на БФБ
17 223
-
-
17 223
Дялове в колективни инвестиционни схеми
-
3 059
-
3 059
Акции на непублични дружества
-
-
50
50
Общо
17 223
3 059
50
20 332
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
18
18
31 декември 2022 г.
Ниво 1
Ниво 2
Ниво 3
Общо
хил.
лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Активи
Финансови активи
Акции, търгувани на БФБ
8 348
7
-
8 355
Дялове в колективни инвестиционни схеми
151
2 974
-
3 125
Акции на непублични дружества
-
-
50
50
Общо
8 499
2 981
50
11 530
Определяне на справедливата стойност на финансови активи
Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са
променени в сравнение с предходния отчетен период.
Всички пазарно търгувани акции са представени в български лева и са публично търгувани на
Българска Фондова борса София. Справедливите стойности са били определени на база на техните
борсови цени-продава към отчетната дата. Всички финансови активи на Дружеството, които са
публично търгуеми и за които е налице борсова цена, са класифицирани в ниво 1 от йерархията на
справедливата стойност.
За финансовите активи на Дружеството, класифицирани в ниво 2 и 3, се използват техники за
оценяване с помощта на независим оценител. Промените в справедливата им стойност са отчетени
в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от операции с
финансови инструменти“.
През отчетните периоди не е имало трансфери между нива 1 и 2.
9. Вземания по предоставени заеми
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Вземания по търговски заеми
662
351
Вземания по договори за обратно изкупуване на финансови
инструменти
377
459
Очаквани кредитни загуби
(52)
(35)
Общо вземания по предоставени заеми
987
775
Вземанията по предоставени търговски заеми в размер на 662 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 351 хил.
лв.), включват заеми, предоставени от Дружеството и други лихвоносни вземания от търговски
дружества, придобити по силата на договори за цесия. Вземанията по предоставени заеми се
олихвяват с лихвени проценти между 5% - 6,5%. Въпреки влошената икономическа обстановка и
негативните ефекти върху дейността на някои заемополучатели, Дружеството е успяло да събере
съществена част от вземанията по заеми и цесии.
Вземанията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти в размер на 377 хил. лв.,
от които 4 хил. лв. лихви (31 декември 2022 г.: 459 хил. лв., от които 85 хил. лв. лихви), са с падеж до
6 месеца след датата на финансовия отчет
Залогът по тези сделки са ликвидни акции, притежавани от Дружеството, търгувани на БФБ, със
справедлива стойност към 31 декември 2023 г. в размер на 701 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 673 хил.
лв.), в резултат на което не са признавани кредитни загуби към 31 декември 2023 г. и 31 декември
2022 г.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
19
19
10. Вземания по цесии и други вземания
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Вземания по цесии
11 200
12 619
Търговски вземания
173
25
Предоставени аванси за покупка на финансови активи
908
931
Очаквана кредитна загуба
(391)
(705)
Търговски и други вземания
11 890
12 870
Всички вземания са със срок на получаване до 1 година от датата на отчета.
През отчетния период на Дружеството са възстановени аванси в размер на 23 хил. лв. във връзка с
прекратени договори за покупко-продажба на борсово търгувани ценни книжа. Съгласно останалите
валидни сключени договори, Дружеството очаква да придобие финансови инструменти срещу
предоставените аванси през 2024 г.
11. Парични средства
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Парични средства в банки и в брой
- български лева
3
23
Пари и парични еквиваленти
3
23
Към 31 декември 2023 г. и 31 декември 2022 г. Дружеството няма блокирани пари и парични
еквиваленти.
12. Акционерен капитал
Регистрираният акционерен капитал на Дружеството се състои от 4 609 000 броя обикновени акции с
номинална стойност 1 лв. за всяка. Всички акции са от един и същи клас и предоставят еднакви права
на акционерите - право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и право на един глас в
Общото събрание на акционерите на Дружеството.
Основните акционери на дружеството са представени както следва:
31 декември
31 декември
31 декември
31 декември
2023
2023
2022
2022
Брой акции
%
Брой акции
%
Дивелъпмънт Груп АД
2 539 000
55,09
3 459 000
75,05
НДФ Динамик
460 000
9,98
460 000
9,98
НДФ Конкорд фонд 7 - Саут
Ийст Юръп
690 000 14,97 690 000 14,97
ДФ Плюс
920 000
19,96
-
-
Общ брой акции
4 609 000
100,00
4 609 000
100,00
Няма промяна в броя и размера на акционерния капитал. Промяната в състава и структурата на
акционерите е оповестена в пояснение 1 към финансовия отчет.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
20
20
13. Задължения по заеми
Задълженията по заеми включват финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност и могат да
бъдат представени както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември
2023
31 декември
2022
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Облигационен заем
7 158
4 532
8 800
13 200
Банков заем
182
181
545
725
Задължения по договори
за обратно изкупуване на
финансови инструменти
12 902
7 634
-
-
Търговски заеми
36
-
-
-
Общо балансова
стойност
20 278
12 347
9 345
13 925
13.1. Облигационен заем
На 26 ноември 2018 г. Дружеството е сключило облигационен заем със следните характеристики:
• ISIN: BG2100014187;
• Брой облигации: 22 000;
• Номинал на облигация: 1 000 лв.;
• Размер на облигационния заем: 22 000 хил. лв.;
• Срок на облигационния заем: 8 год.;
• Лихва: 5,75%;
• Период на лихвеното плащане: 2 пъти годишно на 6 месеца.
На 21 май 2019 г. Комисията за финансов надзор е одобрила проспект за допускане до търговия на
облигациите на Дружеството на Българска фондова борса. Емисията е регистрирана в Българска
фондова борса на 23 май 2019 г. и се търгува под борсов код 3D4A.За обезпечаването на емисията
облигации е сключена застраховка „Разни финансови загуби“. Текущата част от задълженията по
облигационния заем към 31 декември 2023 г. в размер на 7 158 хил. лв., от които 558 хил. лв. лихви.
(31 декември 2022 г.: 4 532 хил. лв., от които 132 хил. лв. лихви).
Към края на отчетния период, Дружеството има просрочени плащания на главница и лихви по
облигационни емисии с падежи през ноември 2023 година. Към датата на изготвяне на финансов
отчет задълженията са платени и Дружеството няма просрочени плащания по облигационния заем.
13.2. Банков заем
През 2020 г. Дружеството е получило банков заем съгласно договор за банков кредит в размер на
1 100 хил. лв. с цел придобиване на инвестиционни имоти. Крайният срок за погасяване на заема е
до 20 ноември 2027 г. По погасителен план главницата започва да се изплаща от месец декември
2021 г. на равни месечни вноски. Заемът е отпуснат при плаващ лихвен, състоящ се от БЛП на
банката плюс надбавка за кредитен риск, като общо договореният лихвен процент е 5%. Заемът е
обезпечен с инвестиционни имоти на Дружеството с балансова стойност към 31 декември 2023 г. в
размер на 1 734 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 1 703 хил. лв.).
Нетекущата част по заема към 31 декември 2023 г. е в размер на 545 хил. лв. (31 декември 2022 г.:
725 хил. лв.), а текущата част: 182 хил. лв., от които 2 хил. лв. лихви (31 декември 2022 г.: 181 хил.
лв., от които 1 хил. лв. лихви).
13.3. Задължения по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти
Към 31 декември 2023 г. Дружеството има задължения по договори за обратно изкупуване на
финансови инструменти с падеж до 6 месеца. Дружеството е предоставило борсово търгувани ценни
книжа в размер на 19 232 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 11 721 хил. лв.) като обезпечение по договори
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
21
21
за обратно изкупуване на финансови инструменти. Предоставенити в обезпечение ценни книжа са
собствени и получени по договор за обратно изкупуване на ценни книжа.
Към 31 декември 2023 г. задълженията на Дружеството по договори за обратно изкупуване на
финансови инструменти възлизат на 12 902 хил. лв., от които 110 хил. лв. лихви (31 декември 2022
г.: 7 634 хил. лв., от които 56 хил. лв. лихви). Договореният лихвен процент по гореописаните
задължения е между 4% - 4,5% (31 декември 2022 г.: между 4,0% - 4,5%).
14. Търговски и други задължения
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Текущи:
Търговски задължения
20
19
Получени аванси за ценни книжа
3 275
-
Финансови пасиви
3 295
19
Данъчни задължения
17
27
Нефинансови пасиви
17
27
Текущи търговски и други задължения
3 312
46
Нетната балансова стойност на текущите други задължения се приема за разумна приблизителна
оценка на справедливата им стойност.
През отчетния период дружеството е получило аванс за продажба на финансови инструменти, който
следва да се реализира през първата половина на 2024 г.
15. Печалба от операции с финансови инструменти
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Печалба от промяна в справедлива стойност на финансови
активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или
загубата
519
627
Загуба от продажба на финансови активи, отчитани по
справедлива стойност в печалбата и загубата
(25)
(1)
Печалба от операции с финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
(73)
157
421
783
16. Финансови приходи и финансови разходи
Финансовите приходи и разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани,
както следва:
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Приходи от лихви по договори за предоставени заеми
315
306
Приходи от лихви по договори за цесии
511
675
Финансови приходи за финансови активи, които не се
отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата
826
981
Разходи за лихви по получени заеми
(1 386)
(1 637)
Други финансови разходи
(81)
(106)
Финансови разходи за финансови пасиви, които не се
отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата
(1 467)
(1 743)
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
22
22
17. Други приходи
Другите приходи на Дружеството в размер на 336 хил. лв. (2022 г. :289 хил. лв. ) се отнасят до начислени
неустойки поради неизпълнение на условията по договори за покупко-продажба на финансови
инструменти.
18. Разходи за външни услуги
Разходите за външни услуги включват:
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Наем и поддръжка на инвестиционни имоти
(23)
(5)
Консултантски услуги
(32)
(46)
Други
(23)
(4)
(78)
(55)
През отчетния период Дружеството е признало разход за независим финансов одит в размер на 16
хил. лв. (2022 г.: 22 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други
услуги, несвързани с одита.
19. Други разходи
Другите разходи на Дружеството в размер на 29 хил. лв. (2022 г. :14 хил. лв. ) се отнасят до разходи
за местни данъци и такси, свързани с инвестиционния имот и разходи за регулаторни такси.
20. Разходи за данъци върху дохода
Очакваните разходи за данъци, базирани на приложимата данъчна ставка за България в размер на
10 % (2022 г.: 10 %), и действително признатите данъчни разходи в печалбата или загубата могат да
бъдат равнени, както следва:
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Печалба преди данъчно облагане
244
601
Данъчна ставка
10%
10%
Очакван разход за данъци върху дохода
(24)
(60)
Данъчен ефект от:
Необлагаеми доходи
-
3
Непризнати разходи
(1)
-
Преоценки на инвестиционни имоти
3
10
Преоценки на финансови активи
52
63
Обезценки на финансови активи
24
30
Текущ разход за данъци върху дохода
-
-
Отсрочени данъчни разходи/приходи:
Възникване и обратно проявление на временни разлики
(35)
(48)
Разходи за данъци върху дохода
(35)
(48)
През отчетния период Дружеството е реализирало данъчна загуба, която може да бъде приспадната
в периодите 2024 г. – 2028 г. Дружеството не е признало отсрочени активи за данъчни загуби.
Непризнатите данъчни активи върху непренесени данъчни загуби са както следва:
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
23
23
Данъчен период
Период за приспадане на данъчните
загуби
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
2019 г.
от 2020 г. до 2024 г.
56
56
2020 г.
от 2021 г. до 2025 г.
410
410
2021 г.
от 2022 г. до 2026 г.
522
522
2022 г.
от 2023г. до 2027 г.
420
420
2023 г.
От 2024г.-до 2028г.
536
-
Приложима данъчна ставка
10%
10%
Непризнат отсрочен данъчен актив
194
141
21. Сделки със свързани лица
Свързаните лица на Дружеството включват ключов управленски персонал, собственици и други
свързани лица под общ контрол. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са
извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.
21.1. Сделки със собствениците
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Предоставени заеми
(457)
(1 925)
Върнати предоставени заеми
1 561
13
Признати приходи от лихви
265
168
Получени лихви
93
78
21.2. Сделки с други свързани лица под общ контрол
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Получени услуги
(17)
(1)
21.3. Сделки с ключов управленски персонал
Ключовият управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на директорите.
Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Краткосрочни възнаграждения:
Заплати
27
27
Общо възнаграждения
27
27
22. Разчети със свързани лица в края на периода
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Текущи
Вземания от:
- собствениците
3 487
4 419
- други свързани лица под общ контрол
10
103
Очаквани кредитни загуби за вземания от свързани лица
(148)
(89)
Общо текущи вземания от свързани лица
3 349
4 433
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
24
24
Текущи
Задължения към:
- други свързани лица под общ контрол
16
-
- ключов управленски персонал
2
2
Общо текущи задължения към свързани лица
18
2
Вземанията от собственици са възникнали във връзка с договори за временна финансова помощ със
срок на погасяване през 2024 г. Заемите са отпуснати при фиксиран лихвен процент при пазарни
условия. Заемите не са обезпечени. Във връзка с прилагането на МСФО 9 за периода е призната
очаквана кредитна загуба в размер на 58 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 64 хил. лв.).
23. Равнение на задълженията, произтичащи от финансова дейност
Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност, могат да бъдат
класифицирани, както следва:
Дългосрочни
облигационни
заеми
Краткосрочни
облигационни
заеми
Дълго
срочни
банкови
заеми
Кратко
срочни
банкови
заеми
Кратко
срочни
заеми
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
1 януари 2023 г.
13 200
4 532
725
181
7 634
26 272
Парични потоци:
Плащания
(главници)
- (2 200) - (180) (11 345)
(13 725
)
Плащания (лихви)
(401)
(132)
(44)
(1)
(327)
(905)
Постъпления
-
-
-
-
16 583
16 583
Непарични
промени:
Начислени лихви
847
112
46
-
381
1 386
Рекласификации
(4 846)
4 846
(182)
182
-
-
Други
-
-
-
-
12
12
31 декември 2023 г.
8 800
7 158
545
182
12 938
29 623
Дългосрочни
облигационни
заеми
Краткосрочни
облигационни
заеми
Дълго
срочни
банкови
заеми
Кратко
срочни
банкови
заеми
Кратко
срочни
заеми
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
1 януари 2022 г.
17 600
4 527
905
181
7 297
30 510
Парични потоци:
Плащания
(главници)
- (4 400) - (180)
(12 004)
(16 584)
Плащания (лихви)
(1 132)
(127)
(45)
(1)
(327)
(1 631)
Постъпления
-
-
-
-
12 335
12 335
Непарични
промени:
Начислени лихви
1 132
132
45
-
328
1 637
Рекласификации
(4 400)
4 400
(180)
181
-
-
Други
-
-
-
-
5
5
31 декември 2022 г.
13 200
4 532
725
181
7 634
26 272
24. Условни активи и пасиви
През 2023 г. и 2022 г. няма предявени гаранционни и правни искове към Дружеството и не са
възникнали други условни пасиви за Дружеството.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
25
25
25. Категории финансови активи и пасиви
Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени
в следните категории:
Финансови активи
Пояснение
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи, по справедлива стойност в
печалбата или загубата:
Ценни книжа
8
20 332
11 530
Дългови инструменти, отчитани по
амортизирана стойност:
Вземания по предоставени заеми
9
987
775
Вземания по цесии и други вземания
10
11 890
12 870
Вземания от свързани лица
22
3 349
4 433
Пари и парични еквиваленти
11
3
23
Общо финансови активи
36 561
29 631
Вижте пояснение 4.8 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови
инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно
финансовите инструменти е представено в пояснение 26
.
26. Рискове, свързани с финансовите инструменти
Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска
Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.
Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск
и ликвиден риск.
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на
ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането
си на финансови рискове. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е
изложено на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и
риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност на
Дружеството.
26.1. Анализ на пазарния риск
26.1.1. Валутен риск
Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и Дружеството не е изложено на валутен
риск.
26.1.2. Лихвен риск
Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно
финансиране. Дружеството има задължения по банков заем с плаващ лихвен процент, като промяна
в лихвеният процент с +/- 1% пункта би довела до намаление/увеличение на финансовия резултат и
собствения капитал на Дружеството с 9 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 11 хил. лв.).
Финансови пасиви
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана
стойност:
Задължения по заеми
13
29 623
26 272
Задължения по цесии и други задължения
14
3 295
19
Задължения към свързани лица
16
-
32 934
26 291
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
26
26
26.1.3. Друг ценови риск
Дружеството е изложено на други ценови рискове във връзка с притежавани публично търгувани
акции.
В следствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на пазарен риск и
по-конкретно на риск в промени на цените на търгуемите финансови инструменти.
В случай че котираната цена на публично търгуваните акции, притежавани от Дружеството, се повиши
или намали средно с 1%, финансовият резултат и собственият капитал на Дружеството ще бъдат
увеличени или респективно намалени със 199 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 113 хил. лв.).
26.2. Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява риска даден контрагент да не заплати задължението си към
Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с предоставените заеми, аванси и
търговски и други вземания.
Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на
финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:
Финансови активи
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата
или загубата
20 332
11 530
Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:
16 229
18 101
Общо финансови активи
36 561
29 631
Дружеството е предоставило свои финансови активи като обезпечение по сделки, свързани с
договори за обратно изкупуване на финансови инструменти с балансова стойност към 31.12.2023 г. в
размер на 18 532 хил. лв., както и финансови активи в размер на 159 хил. лв. за обезпечаване на
чужди задължения. Дружеството редовно следи за неизпълнението на вземанията от клиенти и други
контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за контрол на кредитния риск
включително и мониторинг вследствие на остатъчните ефекти от влошената макроикономическа
обстановка през 2023 г. Ръководството на Дружеството счита, че всички гореспоменати финансови
активи, които не са били обезценявани, са финансови активи с висока кредитна оценка.
По отношение на вземанията по заеми, цесии и други финансови вземания Дружеството не е
изложено на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент или към група от
контрагенти, които имат сходни характеристики. Вземанията се състоят от неголям брой контрагенти
в една индустрия и географска област. На базата на исторически показатели, ръководството счита,
че кредитната оценка на вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като
контрагентите са банки с добра репутация.
Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове
вземания, като равнението на движението за 2023 г. и 2022 г. е представено в таблицата по-долу:
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
27
27
Предоста
вени
заеми
Вземания по
цесии и
други
вземания
Вземания от
свързани
лица
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 01 януари 2023 г.
(34)
(705)
(89)
(828)
Признати загуби през периода
(18)
(85)
(59)
(162)
Обратно възстановени през
периода
-
399
-
399
Салдо към 31 декември 2023 г.
(52)
(391)
(148)
(591)
Предоста
вени
заеми
Вземания по
цесии и
други
вземания
Вземания от
свързани
лица
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 01 януари 2022 г.
(186)
(913)
(25)
(1 124)
Признати загуби през периода
(10)
(272)
(64)
(346)
Обратно възстановени през
периода
162
480
-
642
Салдо към 31 декември 2022 г.
(34)
(705)
(89)
(828)
26.3. Анализ на ликвидния риск
Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.
Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и
изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни
средства в дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Дружеството
държи пари в банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.
Към 31 декември 2023 г. и 31 декември 2022 г. падежите на договорните задължения на Дружеството
по номинална стойност са обобщени, както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември 2023 г.
До 6
месеца
Между 6 и 12
месеца
От 1 до 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Задължения по заеми
18 429
2 620
10 010
Търговски и други задължения
3 295
-
-
Общо
21 724
2 620
10 010
Текущи
Нетекущи
31 декември 2022 г.
До 6
месеца
Между 6 и 12
месеца
От 1 до 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Задължения по заеми
10 558
2 752
15 312
Търговски и други задължения
19
-
-
Общо
10 577
2 752
15 312
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
28
28
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци
от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.
27. Политика и процедури за управление на капитала
Целите на Дружеството във връзка с управлението на капитала са:
• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо
предприятие; и
• да осигури адекватна рентабилност за акционерите като осъществява сделките си в
съответствие с нивото на риска.
В качеството си на емитент на облигации, на Дружеството e наложено спазването на следните
съотношения на база годишен финансов отчет:
• Съотношение Пасиви/Активи: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на
облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи (сума текущи + нетекущи пасиви към
общата сума на активите) не по-високо от 97%.
Към 31 декември 2023 г. съотношението пасиви/активи на Дружеството е в съответствие с външно
наложените изисквания и възлиза на 85,4% (31 декември 2022 г.: 82,5%)
• Покритие на разходите за лихви: Емитентът поема задължение през периода до изплащането
на облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви (изчислен, като
печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя на разходите за лихви)
не по-ниско от 1,05.
Към 31 декември 2023 г. това съотношение на Дружеството е в съответствие с външно наложените
изисквания и възлиза в размер на 1,07 (31 декември 2022 г.: 1,37);
• Текуща ликвидност: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на
облигационния заем да поддържа съотношение на текуща ликвидност (сумата на текущи активи към
сумата на текущи пасиви) не по-ниско от 0,5.
Към 31 декември 2023 г. това съотношение на Дружеството е в съответствие с външно наложените
изисквания и възлиза в размер на 1.56 (31 декември 2022 г.: 2,42) на база на финансовия отчет.
Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ
съотношението на нетен дълг към собствен капитал. Нетният дълг включва сумата на заемите,
намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти.
Капиталът за представения отчетен период може да бъде анализиран, както следва:
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Собствен капитал
5 807
5 598
Общо задължения
33 008
26 340
- Пари и парични еквиваленти
(3)
(23)
Нетен дълг
33 005
26 317
Общо капитал (собствен капитал + нетен дълг)
38 812
31 915
Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)
85,04%
82,45%
Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с
промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.
Дружеството е спазило всички външно наложените изисквания за капитала, на които подлежи във
връзка със своите задължения по емитирания облигационен заем към 31 декември 2023 г. (31 декември
2022 г.: всички).
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
29
29
28. Събития след края на отчетния период
Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на
годишния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване с изключение на смяната на един
от изпълнителните директори.
След края на отчетния период (с вписване от 24/01/2024 година е извършена промяна в състав на СД
на „Дивелъпмънт Асетс“ АД – Дима Шаранкова е освободена като член на СД, а на нейно място е
избрана Весела Манчева.
Дружеството ще се представлява занапред от Николай Петков, самостоятелно.
29. Одобрение на финансовия отчет
Годишния финансов отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната информация) е приет
и одобрен за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2024 г.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
30
30
ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
За годината, приключваща на 31 декември 2023
ПРИЕТ С РЕШЕНИЕ ОТ 29 МАРТ 2024г. НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА „ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС”
АД.
НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ПРЕДСТАВЯ КОМЕНТАР И АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИЯ
ОТЧЕТ И ДРУГА СЪЩЕСТВЕНА ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ И
РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО, ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ, СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
И ПРОМЕНИТЕ В ТЯХ. ТОЙ Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ГЛАВА СЕДМА ОТ
ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, ИЗИСКВАНИЯТА НА ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН, ЗАКОНА ЗА ПУБЛИЧНО
ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА, НАРЕДБА № 2 НА КФН ЗА ПРОСПЕКТИТЕ ПРИ ПУБЛИЧНО
ПРЕДЛАГАНЕ И ДОПУСКАНЕ ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР НА ЦЕННИ КНИЖА И ЗА
РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ.
Ръководството представя своя годишен доклад и годишния финансов отчет към 31 декември 2023 г., изготвен в
съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, приети от Европейския съюз. Този финансов
отчет е одитиран от „Грант Торнтон” ООД, одиторско дружество с регистрирания одитор, отговорен за ангажимента
Емилия Мариновa.
Описание на дейността
Дружеството е регистрирано в Република България на 13.12.2016 г. с апортна вноска на имот МОЛ
Банско. Дружеството е учредено на 7.12.2016 г. от едноличния собственик „Лизинг финанс“ АД, с ЕИК:
131352367 и адрес на регистрация: София, ул. Г. С. Раковски № 103.
На 29.12.2016 г. с договор за продажба на акции 100% от акциите от капитала на Дружеството са
прехвърлени на „Финанс Инфо Асистанс“ ЕООД.
На 29.03.2018 г. с договор за продажба на акции са прехвърлени 100% от капитала на „Дивелъпмънт
груп” АД.
Дружеството е със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция гр. София, бул. „Братя
Бъкстон“ № 40.
През отчетния период, предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в
ценни книжа, търговия с ценни книжа, покупко-продажба на ценни книжа, покука на вземания,
предоставяне на заеми и други незабранени от закона дейности.
Дружеството няма регистрирани клонове в страната и/или чужбина.
Структура на основния капитал
Участие
Брой акции
„Дивелъпмънт Груп“ АД
55.09%
2 539 000
ДФ Навигатор
9,98%
460 000
ДФ Плюс
НДФ „Конкорд Фонд – 7 Саут
Ийст Юръп”
19.96%
14.97%
920 000
690 000
През отчетната 2023 г. не са настъпили изменения в основния капитал на Дружеството.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
31
31
Управление
Съгласно действащия Търговски закон в България към 31 декември 2023 г. „Дивелъпмънт асетс“ АД е
акционерно дружество.
Към 31 декември 2023 г. Съветът на директорите се състои от следните членове:
1. Дима Климентова Шаранкова
2. Биляна Илиева Вълкова
3. Николай Петев Петков
На 12 януари 2024г., след проведено извънредно ОСА Дима Шаранкова е освободена като член на СД
и на нейно място е избрана Весела Пламенова Манчева. Извършена е промяна и в представляващия
дружеството, като към момента изпълнителен директор е Николай Петков.
Човешки ресурси
Към 31.12.2023 г. Дружеството няма назначени служители.
1. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВО
Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от дейността на
предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред
които е изправено.
Основни показатели, характеризиращи финансовото състояние на дружеството.
В хиляди лева
2023 г.
2022 г.
ОБЩО АКТИВИ
38 815
31 938
НЕТЕКУЩИ АКТИВИ
1 880
1 932
ТЕКУЩИ АКТИВИ
36 935
30 006
ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ
5 807
5 598
НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ
9 400
13 945
ТЕКУЩИ ПАСИВИ
23 608
12 395
ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ
38 815
31 938
В приложенията към финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2023 г. е представена
допълнителна информация относно оценяването и представянето на финансовото състояние.
Финансов отчет и анализ
Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството, са:
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Печалба от операции с финансови инструменти
421
783
Финансови приходи
826
981
Финансови разходи
(1 467)
(1 743)
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
32
32
Печалба от обезценка на финансови активи
237
296
Печалба от промяна в справедливата стойност
на инвестиционни имоти
31
97
Други приходи
336
289
Разходи за външни услуги
(78)
(55)
Разходи за персонала
(27)
(27)
Разходи за амортизация на нефинансови
активи
(6)
(6)
Други разходи
(29)
(14)
Печалба преди данъци
244
601
Разходи за данъци върху дохода
(35)
(48)
Печалба за периода
209
553
Общо всеобхватен доход за периода
209
553
Преглед на дейността
Текущ финансов резултат
Финансовият резултат на Дружеството за 2023 г. след данъци е печалба в размер на 209 хил. лв.
Данъчното облагане на Дружеството се извършва съгласно изискванията на местното
законодателство.
Дивиденти и разпределение на печалбата
През 2023 г. Дружеството не е изплащало дивиденти.
Финансови показатели
Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството, са:
2023 г. 2022 г.
ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВА АВТОНОМНОСТ
Коефициент на финансова автономност:
собствен капитал/привлечени средства
0.18 0.21
Коефициент на задлъжнялост:
привлечен капитал/собствен капитал
5.68 4,71
ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЛИКВИДНОСТ
Коефициент на обща ликвидност 1,18 2.4208
Коефициент на бърза ликвидност 1,56 2.3906
Коефициент на незабавна ликвидност 0.000 0.000
Изследователска и развойна дейност
През отчетната 2023 г. Дружеството не е реализирало изследователската и развойна дейност.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
33
33
Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено
влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценки
на влиянието им върху резултатите през текущата година
Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети
предвид възможните остатъчни ефекти от пандемията от коронавирус Covid-19 и военния конфликт
между Украйна и Руската федерация.
Стопански цели за 2024 г.
Ръководството си е поставило следните основни цели, които да бъдат постигнати през 2024 г.:
Целите на ръководството във връзка с управлението на Дружеството и през 2024г. са свързани
основно с осигуряване на темп на растеж на положителните финансови резултати от дейността на
дружеството, съобразен с реалните икономически и политически условия в страната.. Приоритет на
ръководството е осигуряването на адекватна рентабилност за акционерите в съответствие с нивото
на приемлив риск.
. Към настоящия момент ръководството счита, че усложнената международна обстановка няма да
окаже съществено влияние върху активите и кредитния риск на Дружеството и няма да постави под
съмнение възможността на Дружеството да продължат да функционират като действащо
предприятие. Ръководството следи текущото развитие на международната ситуация и извършва
детайлна и обективна преценка на факторите и ефектите, които влияят върху бизнеса. Включително
се извършва и изследва отражението върху прилагането на МСФО 9 при отчитане на дейността на
„Дивелъпмънт Асетс” АД за следващи отчетни периоди, а именно върху влиянието му върху
кредитния риск за очаквания живот на финансовите активи, отчитани към 31.12.2023 г. и
необходимостта от преразглеждане на очакваните кредитни загуби. Извършва се анализ на
събираемостта на вземанията, анализират се текущите условия, свързани с международната
обстановка и всякакви разумни и поддържащи прогнози, доколкото е възможно да се правят такива,
които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци.
Ръководството текущо следи портфейла си от вземания и с оглед реализиране на доходност за
Дружеството търси начини за неговото оптимизиране, като преструктурира вземания, които смята, че
са по-рискови. Очакванията са за повишаване на събираемостта на вземанията и придобиването на
по-качествени такива, които да осигурят един равномерен темп на нарастване на печалбата на
Дружеството.
Важни събития, настъпили след датата на изготвяне на финансовия отчет
Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на
годишния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване.
Икономиката на ЕС продължава да страда от последствията, причинени от пандемията и нейното
рестартиране може и да не бъде толкова лесен процес, тъй като това зависи от поведението на
потребителите и тяхната активност. Продължителната безработица, несигурността за работните
места, както и ефекта на фалити, сливания и придобивания в световен мащаб може да забави този
процес.
Ръководството на Дружеството не е в състояние да оцени последващото влияние на коронавирус
пандемията и конфликта в Украйна върху бъдещото финансово състояние и резултатите от
дейността му, но счита, че въздействието ще доведе до волатилност на пазарния и ценови риск,
свързан с финансовите активи на Дружеството и е възможно да има негативен ефект върху
дейността на Дружеството. Увеличаването на фирмената задлъжнялост, породена от Covid-19, може
да има негативен ефект върху кредитоспособността на длъжниците на Дружеството и върху
признатите от Дружеството очаквани кредитни загуби. Ескалацията на конфликта в Украйна,
промяната в бизнес средата и несигурната икономическа обстановка биха могли да доведат до
промяна в балансовите стойности на активите на Дружеството, които във финансовия отчет са
оценени след извършването на редица преценки и допускания, отчитайки най-надеждната налична
информация към датата на приблизителните оценки. Степента, до която Дружеството ще понесе
негативни ефекти включително и ликвидни затруднения, зависи пряко от продължителността на тази
нова непозната обстановка и икономическите мерки, които директно засягат бизнеса.
Информация по чл. 187 д от Търговския закон
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
34
34
През 2023 г. не са придобивани и прехвърляни собствени акции от Дружеството. Дружеството не
притежава собствени акции от капитала си.
Информация по чл. 247, ал. 2 от Търговския закон:
Получените брутни възнаграждения от Членовете на Съвета на директорите през 2023 г. са 26 773.32
хил. лв., както следва:
Биляна Илиева Вълкова – 6 720 лв.;
Николай Петев Петков – 6 720 лв.;
Дима Климентова Шаранкова – 13 333.32 лв.
Освен посочените брутни възнаграждения за 2023 г, членовете на СД не са получавали други
парични или непарични възнаграждения. Нямат условни или разсрочени възнаграждения от 2023г.,
както и други суми за пенсии, обезщетения или други подобни обезщетения.
Членовете на Съвета на директорите не притежават акции от Дружеството.
Участие на членовете на съвета на директорите в търговски дружества като неограничено
отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 % на сто от капитала на друго
дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации, като
прокуристи, управители или членове на съвети
Дима Климентова Шаранкова
Биляна Илиева Вълкова
Николай Петев Петков
Ограничено
отговорен
съдружник
„ЕйЕмЕлСиЕфТи
БГ” ООД с 99% от
капитала
Не участва като неограничено
отговорен съдружник в търговски
дружества
Не участва като неограничено
отговорен съдружник в
търговски дружества
Участие в
управлението
на дружества
Функция, която
изпълнява
Дружество
Функция,
която
изпълнява
Дружество
Функция,
която
изпълнява
Дружество
Управител „Естакада” ЕООД Член на СД
„Дивелъпмънт
груп” АД
Член на СД
„Дивелъпмънт
груп” АД
Управител
„ЕйЕмЕлСиЕфТи
БГ” ООД
Член на СД „Алтерон“ АДСИЦ Член на СД
Индъстри
Дивелъпмънт
Холдинг” –
Управител
„Пътища и
съоръжения – ГМС”
ЕООД
Член на СД
„Индъстри
Дивелъпмънт
Холдинг”
Изпълнителен
директор и
Член на СД
„Стратегия
Асет
Мениджмънт“
АД
Изпълнителен
директор и член
на СД
„Дивелъпмънт груп”
АД
Член на СД
„ТИ ЕЙ
ПРОПЪРТИС”
Член на СД
Конкорд Фонд - 8
Алтернативен
Инвестиционен
Фонд
Управител
Финансова къща
ВИД-АБВ ООД
Описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
35
35
Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.
Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и
ликвиден риск.
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на
ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането
си на финансови пазари. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е
изложено на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и
риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност на
Дружеството.
Управление на капиталовия риск
Целите на „Дивелъпмънт асетс“ АД при управление на капитала са да продължи като действащо
дружество с цел доходност за акционерите и поддържане на оптимална капиталова структура, за да
се намали цената на капитала.
Политиката на ръководството е да се поддържа стабилна капиталова база, така че да се съхрани
доверието на собствениците и на пазара като цяло и да може да се осигурят условия за развитие на
бизнеса в бъдеще.
Управление на финансовия риск
В хода на обичайната си стопанска дейност дружеството е изложено на различни финансови
рисковекоито са:
• кредитен риск;
• ликвиден риск;
• пазарен риск;
• оперативен риск.
В настоящия доклад е оповестена информация относно експозицията на Дружеството спрямо всеки
от горепосочените рискове, целите, политиките и процеси в Дружеството по оценяване, и управление
на риска, и управлението на капитала. Допълнителни количествени оповестявания са включени в
бележките към финансовия отчет.
Основни положения за управление на риска
Членовете на управителния съвет носят отговорността за установяване и надзор на рамката за
управление на рисковете в Дружеството.
Политиките за управление на риска в Дружеството са установени с цел да идентифицират и
анализират рисковете, влияещи върху Дружеството, да установяват граници за поемане на рискове
по отделни видове, дефинират правила за контрол върху рисковете и спазване на установените
граници. Политиките и системите по управление на рисковете подлежат на регулярна проверка с цел
установяване на настъпили изменения на пазара и дейностите на Дружеството. Дружеството чрез
обучение и прилагане на установените стандарти и процедури за управление цели да развие
дисциплина и конструктивна контролна среда, където всички служители разбират своята роля и
задължения.
Кредитен риск
Кредитният риск е рискът, че контрагентът няма да изпълни задълженията си по даден финансов
инструмент или договор, което води до финансова загуба. Дружеството е изложено на кредитен риск
във връзка с предоставените заеми, аванси и търговски и други вземания.
Експозицията към кредитен риск зависи от индивидуалните характеристики на отделните клиенти.
Демографската структура на клиентите и риска от неплащане в индустрията или в страната, в която
те оперират влияят в по-малка степен на кредитният риск.
Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на
финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
36
36
Финансови активи
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата
или загубата
20 332
11 530
Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:
16 229
18 101
Общо финансови активи
36 561
29 631
Дружеството е предоставило свои финансови активи като обезпечение по сделки, свързани с
договори за обратно изкупуване на финансови инструменти с балансова стойност към 31.12.2023 г. в
размер на 18 532 хил. лв., както и финансови активи в размер на 159 хил. лв. за обезпечаване на
чужди задължения. Дружеството редовно следи за неизпълнението на вземанията от клиенти и други
контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за контрол на кредитния риск
включително и мониторинг вследствие на остатъчните ефекти от Covid-19 пандемията и влошената
макроикономическа обстановка през 2023 г. Ръководството на Дружеството счита, че всички
гореспоменати финансови активи, които не са били обезценявани, са финансови активи с висока
кредитна оценка.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като
контрагентите са банки с добра репутация.
Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове
вземания, като равнението на движението за 2023 г. е представено в таблицата по-долу:
Предоста
вени
заеми
Вземания по
цесии и
други
вземания
Вземания от
свързани
лица
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 01 януари 2023 г.
(34)
(705)
(89)
(828)
Признати загуби през периода
(18)
(85)
(58)
(161)
Обратно възстановени през
периода
-
399
-
399
Салдо към 31 декември 2023 г.
(52)
(391)
(147)
(590)
Ликвиден риск
Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.
Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и
изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни
средства в дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно.
Дружеството държи пари в банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.
Към 31 декември 2023 г. и 31 декември 2022 г. падежите на договорните задължения на
Дружеството са обобщени, както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември 2023 г.
До 6
месеца
Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Задължения по заеми
18 429
2 620
10 010
-
Търговски и други задължения
3 295
-
-
-
Общо
21 724
2 620
10 010
-
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
37
37
Текущи
Нетекущи
31 декември 2022 г.
До 6
месеца
Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Задължения по заеми
10 057
2 290
13 925
-
Търговски и други задължения
19
-
-
-
Общо
10 076
2 290
13 925
-
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци
от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.
Пазарен риск
Пазарен риск е рискът, при промяна на пазарните цени, като курс на чуждестранна валута, лихвени
проценти или цени на капиталови инструменти, доходът на дружеството или стойността на неговите
инвестиции да бъдат засегнати. Целта на управлението на пазарния риск е да управлява и контролира
експозицията на пазарен риск в приемливи граници, като се оптимизира възвръщаемостта.
Валутен риск
Дружеството е изложено на валутен риск при покупки и/или продажби и/или поемане на заеми
различни от функционалната валута. Към 31.12.2023 г. Дружеството не отчита вземания и задължения,
няма сделки и не се очакват такива, във валута различна от български лева, поради което Дружеството
не е изложено на валутен риск.
Лихвен риск
Лихвеният риск произтича от колебанията в цената на финансовите инструменти, с които
Дружеството оперира, в зависимост от промените в лихвените нива.
Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно
финансиране. Към 31 декември 2023 г. Дружеството не е изложено на риск от промяна на пазарните
лихвени проценти по търговските си и облигационни заеми, тъй като те са с фиксирани лихвени
проценти.
Оперативен риск
Оперативни рискове възникват от всички операции на Дружеството.
Целта на Дружеството е да се управлява оперативния риск, така че да се балансира между
избягването на финансови загуби и увреждане на репутацията на Дружеството, и цялостната
ефективност на разходите и да се избягват процедурите за контрол, които ограничават инициативата
и творчеството.
Основната отговорност за разработване и прилагане на контроли за оперативния риск се възлага на
висшето ръководство. Тази отговорност се подпомага от развитието на общи стандарти за
Дружеството за управление на оперативния риск в следните области:
• изисквания за подходящо разпределение на задълженията, включително и независимо
оторизиране на сделки;
• изисквания за равняване и мониторинг на сделките;
• съответствие с регулаторните и други правни изисквания;
• документация за контрол и процедури;
• изисквания за периодична оценка на оперативните рискове и адекватността на контролите и
процедурите за справяне с идентифицираните рискове;
• изисквания за докладване на оперативни загуби и предложените коригиращи действия;
• развитие на аварийни планове;
• обучение и професионално развитие;
• етични и бизнес стандарти;
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
38
38
• намаляване на риска, включително застраховка, когато това е ефективно.
Въпроси, свързани с климата
Понастоящем законодателите, регулаторните органи и потребителите на нефинансова информация
отделят голямо внимание на изменението на климата. ЕС прие Европейската зелена сделка за
преход към по-устойчива икономическа и финансова система, а през следващите години подробните
изисквания за отчитане на изменението на климата ще станат приложими като част от европейските
стандарти за отчитане на устойчивостта съгласно предстоящата Директива относно отчитането на
предприятията във връзка с устойчивостта.
Kъм настоящия момент Дивелъпмънт асетс АД не отчита екологични, социални и управленски
фактори при вземане на инвестиционни решения. Основната причина е, Дружжеството няма достъп
до достатъчно надеждни данни, спрямо които да класифицира дадена инвестиция, като устойчива
спрямо различните екологични, социални и управленски фактори. В допълнение на това, предвид
мащаба на дружеството, разходите за набирането и класифицирането на данни, касаещи екологични,
социални и управленски фактори при всяка една инвестиция са непропорционално по-големи от
евентуалните бъдещи ползи.
В резултат на извършените проучвания и анализи, Дружеството не е идентифицирало значителни
рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно и
съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството непрекъснато
оценява въздействието на свързаните с климата въпроси.
Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството
Към 31 декември 2023 г. Дружеството оценява като несъществено въздействието, което
макроикономическата среда и несигурността оказват върху неговите финансови отчети и върху
способността да продължи да функционира като действащо предприятие. Тъй като дружеството не
ползва банкови кредити, с което да плаща по-високи лихви, с оглед повишаването на основните
лихвени оценки по привлечения ресурс. Несъществени са и въздействието на разходите за енергия
върху дейността му, тъй като няма такива разходи в своята дейност.
Оценяване по справедлива стойност
Следната таблица представя финансовите активи и пасиви, отчитани по справедлива стойност в
отчета за финансовото състояние, в съответствие с йерархията на справедливата стойност.
Тази йерархия групира финансовите активи и пасиви в три нива въз основа на значимостта на
входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност на финансовите
активи и пасиви. Йерархията на справедливата стойност включва следните нива:
• 1 ниво: пазарни цени (некоригирани) на активни пазари за идентични активи или пасиви;
• 2 ниво: входяща информация, различна от пазарни цени, включени на ниво 1, която може да
бъде наблюдавана по отношение на даден актив или пасив, или пряко (т. е. като цени) или
косвено (т. е. на база на цените); и
• 3 ниво: входяща информация за даден актив или пасив, която не е базирана на наблюдавани
пазарни данни.
Даден финансов актив или пасив се класифицира на най-ниското ниво на значима входяща
информация, използвана за определянето на справедливата му стойност.
Финансовите активи и пасиви, оценявани по справедлива стойност в отчета за финансовото
състояние, са групирани в следните категории съобразно йерархията на справедливата стойност.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
39
39
31 декември 2023 г.
Ниво 1
Ниво 2
Ниво 3
Общо
хил.
лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Активи
Финансови активи
Акции, търгувани на БФБ
17 223
17 223
Дялове в колективни инвестиционни схеми
3 059
3 059
Акции на непублични дружества
-
-
50
50
Общо
17 223
3 059
50
20 332
Предоста
вени
заеми
Вземания по
цесии и
други
вземания
Вземания от
свързани
лица
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 01 януари 2023 г.
(34)
(705)
(89)
(828)
Признати загуби през периода
(18)
(85)
(58)
(161)
Обратно възстановени през
периода
-
399
-
399
Салдо към 31 декември 2023 г.
(52)
(391)
(147)
(590)
Определяне на справедливата стойност на финансови активи
Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са
променени в сравнение с предходния отчетен период.
Всички пазарно търгувани акции са представени в български лева и са публично търгувани на
Българска Фондова борса София. Справедливите стойности са били определени на база на техните
борсови цени-продава към отчетната дата. Всички финансови активи на Дружеството, които са
публично търгуеми и за които е налице борсова цена, са класифицирани в ниво 1 от йерархията на
справедливата стойност.
За финансовите активи на Дружеството, класифицирани в ниво 2 и 3, се използват техники за
оценяване с помощта на независим оценител. Промените в справедливата им стойност са отчетени в
отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от операции с
финансови активи“.
Политика и процедури за управление на капитал
Целите на Дружеството във връзка с управлението на капитала са:
• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо
предприятие; и
• да осигури адекватна рентабилност за акционерите като осъществява сделките си в
съответствие с нивото на риска.
Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ
съотношението на нетен дълг към собствен капитал. Нетният дълг включва сумата на заемите,
намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти.
Капиталът за представения отчетен период може да бъде анализиран, както следва:
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
40
40
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
Собствен капитал
5 657
5 598
Общо задължения
33 008
26 340
- Пари и парични еквиваленти
(3)
(23)
Нетен дълг
33 005
26 317
Общо капитал (собствен капитал + нетен дълг)
38 812
31 915
Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)
85,04%
82,45%
Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с
промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.
В качеството си на емитент на облигации, на Дружеството e наложено спазването на следните
съотношения на база финансов отчет:
• Съотношение Пасиви/Активи: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на
облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи (сума текущи + нетекущи пасиви
към общата сума на активите) не по-високо от 97%.
Към 31 декември 2023 г. на база индивидуален финансов отчет, това съотношение е в размер на
85,04%;
• Покритие на разходите за лихви: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на
облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви (изчислен, като
печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя на разходите за
лихви) не по-ниско от 1,05. Към 31.12.2023 г. това съотношение е в размер на 1,07;
• Текуща ликвидност: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на
облигационния заем да поддържа съотношение на текуща ликвидност (сумата на текущи активи
към сумата на текущи пасиви) не по-ниско от 0,5. Към 31 декември 2023 г. това съотношение е в
размер на 1,56 на база индивидуален финансов отчет.
Дружеството е спазило външно наложените изисквания за капитала, на които подлежи във връзка със
своите задължения по емитирания облигационен заем към 31 декември 2023 г.
Използваните от предприятието финансови инструменти, а когато е съществено за оценяване
на активите, пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат, се оповестяват и:
а) целите и политиката на предприятието по управление на финансовия риск, включително
политиката му на хеджиране на всеки основен тип хеджирана позиция, за която се прилага
отчитане на хеджирането;
б) експозицията на предприятието по отношение на ценовия, кредитния и ликвидния риск и
риска на паричния поток.
„Дивелъпмънт Асетс” АД няма отворени хедж позиции, а експозицията на предприятието по отношение
на кредитния и ликвидния риск и риска на паричния поток е посочена в т.1 от настоящия доклад -
описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено.
Друга информация, съгласно Наредба №2/09.11.2021г. на КФН за първоначално и последващо
разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни
книжа до търговия на регулиран пазар
2. Информация в стойностно и количествено изражение относно основните категории
стоки, продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в приходите от продажби
на дружеството като цяло и промените настъпили през отчетната финансова година.
Дружеството оперира изцяло на българския пазар. Дружеството не извършва производствена дейност
или търговия със стоки. През 2023 г. основната дейност на дружеството е свързана с покупка на
финансови инструменти на атрактивни цени и реализирането на доходност при продажбата им.
3. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали,
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
41
41
необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента
на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/потребител, като в случай,
че относителния дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от
продажби, информация за всяко лице поотделно.
Дружеството оперира изцяло на национален пазар и не извършва производствена дейност, няма
източници за снабдяване с материали и услуги.
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Печалба от промяна в справедлива стойност на финансови
активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или
загубата
519
627
(Загуба)/Печалба от продажба на финансови активи, отчитани
по справедлива стойност в печалбата и загубата
(25)
(1)
Печалба от операции с финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
(73)
157
Приходи от лихви по договори за предоставени заеми
315
306
Приходи от лихви по договори за цесии
511
675
Финансови приходи за финансови активи, които не се
отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата
826
981
4. Информация за сключени съществени сделки.
Информация за сключените съществени сделки на Дружеството, ако има такива се съдържа в т. 1 от
настоящия доклад.
5. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през
отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън
обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които
дружеството или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на сделките,
характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху
финансовото състояние на емитента.
През отчетния период има следните сключени сделки със свързани лица:
Сделки със собствениците
2023
2022
хил. лв.
хил. лв.
Предоставени заеми
(457)
(1 925)
Върнати предоставени заеми
1 561
13
Признати приходи от лихви
265
168
Получени лихви
93
78
Вземанията от собственици са възникнали във връзка с договори за временна финансова помощ със
срок на погасяване през 2024 г. Заемите са отпуснати при фиксиран лихвен процент при пазарни
условия. Заемите не са обезпечени. Във връзка с прилагането на МСФО 9 за периода е призната
очаквана кредитна загуба в размер на 58 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 64 хил. лв).
Дружеството не е сключвало други съществени договори, извън тези, свързани с дейността му.
6. Информация за събития и показатели с необичаен за дружеството характер, имащи
съществено влияние върху дейността му и реализираните от него приходи и извършени
разходи. Оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година.
Няма събития и показатели с необичаен за дружеството характер.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
42
42
7. Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел, посочване
финансовото въздействие на сделките върху дейност, ако рискът и ползите от тези сделки са
съществени за дружеството.
През годината няма предявени гаранционни и правни искове към Дружеството и не са възникнали
други условни пасиви за Дружеството.
8. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и
чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти),
както и инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група и източниците/начините за
финансиране.
Инвестициите на дружеството в ценни книжа са с търговска цел и не надхвърлят 5% от капитала на
съответното дружество.
Дружеството притежава инвестиционни имоти, състоящи се от земи и сгради в гр. София, преоценени
по справедлива стойност на база доклад, изготвен от лицензилан оценител. За извършената
преоценка е използван доклад от лицензиран оценител. Подробности за използваните методи за
оценка и за определената справедлива стойност се съдържа в пояснителните бележки към отчета на
дружеството.
Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получени заеми, подробна информация за
получения банков заем е представена в пояснение 15 Банкови заеми в Поясненията към финансовия
отчет.
9. Информация относно сключените от дружеството, от негово дъщерно дружество или
дружеството майка, в качеството им на заемополучатели договори за заем.
През 2020 г. Дружеството е получило банков заем съгласно договор за банков кредит в размер на
1 100 хил. лв. с цел придобиване на инвестиционни имоти. Крайният срок за погасяване на заема е до
20 ноември 2027 г. По погасителен план главницата започва да се изплаща от месец декември 2021
г. на равни месечни вноски. Заемът е отпуснат при плаващ лихвен, състоящ се от БЛП на банката
плюс надбавка за кредитен риск, като общо договореният лихвен процент е 5%. Заемът е обезпечен с
инвестиционни имоти на Дружеството с балансова стойност към 31 декември 2023 г. в размер на 1
734 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 1 703 хил. лв.).
Нетекущата част по заема към 31 декември 2023 г. е в размер на 545 хил. лв. (31 декември 2022 г.:
725 хил. лв.), а текущата част: 182 хил. лв., от които 2 хил. лв. лихви (31 декември 2022 г.: 181 хил.
лв., от които 1 хил. лв. лихви).
Задълженията, отчитани по амортизирана стойност, са както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември
2023
31 декември
2022
31 декември
2023
31 декември
2022
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Облигационен заем
7 158
4 532
8 800
13 200
Банков заем
182
181
545
725
Задължения по договори
за обратно изкупуване на
финансови инструменти
12 902
7 634
-
-
Търговски заеми
36
-
-
-
Общо балансова
стойност
20 278
12 347
9 345
13 925
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
43
43
Задължения по облигационен заем
На 26 ноември 2018 г. Дружеството е сключило облигационен заем със следните характеристики:
• ISIN: BG2100014187;
• Брой облигации: 22 000;
• Номинал на облигация: 1 000 лв.;
• Размер на облигационния заем: 22 000 хил. лв.;
• Срок на облигационния заем: 8 год.;
• Лихва: 5,75%;
• Период на лихвеното плащане: 2 пъти годишно на 6 месеца.
На 21 май 2019 г. Комисията за финансов надзор е одобрила проспект за допускане до търговия
на облигациите на Дружеството на Българска фондова борса. Емисията е регистрирана в Българска
фондова борса на 23 май 2019 г. и се търгува под борсов код 3D4A.За обезпечаването на емисията
облигации е сключена застраховка „Разни финансови загуби“. Текущата част от задълженията по
облигационния заем към 31 декември 2023 г. в размер на 7 158 хил. лв., от които 558 хил. лв. лихви.
(31 декември 2022 г.: 4 532 хил. лв., от които 132 хил. лв. лихви).
Задължения по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти
Към 31 декември 2023 г. Дружеството има задължения по договори за обратно изкупуване на
финансови инструменти с падеж до 6 месеца. Дружеството е предоставило борсово търгувани ценни
книжа в размер на 19 232 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 11 721 хил. лв.) като обезпечение по договори
за обратно изкупуване на финансови инструменти. Предоставенити в обезпечение ценни книжа са
собствени и получени по договор за обратно изкупуване на ценни книжа. Към 31 декември 2023 г.
задълженията на Дружеството по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти възлизат
на 12 902 хил. лв., от които 110 хил. лв. лихви (31 декември 2022 г.: 7 634 хил. лв., от които 56 хил. лв.
лихви). Договореният лихвен процент по гореописаните задължения е между 4% - 4,5% (31 декември
2022 г.: между 4,0% - 4,5%).
Дългосрочните стратегически планове са насочени към динамично и ефективно управление на
Дружеството и инвестициите на дружеството с цел формиране на разнообразни източници на
доходност.
10. Информация за отпуснатите от Дружеството или от негови дъщерни дружества заеми,
предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно
дружество, включително и на свързани лица.
Вземанията по предоставени заеми в размер на 662 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 351 хил. лв.),
включват заеми, предоставени от Дружеството и други лихвоносни вземания от търговски дружества,
придобити по силата на договори за цесия. Вземанията по предоставени заеми се олихвяват с
лихвени проценти между 5% - 6,5%. Въпреки влошената икономическа обстановка и негативните
ефекти върху дейността на някои заемополучатели, Дружеството е успяло да събере съществена
част от вземанията по заеми и цесии.
Вземанията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти в размер на 377 хил. лв.,
от които 4 хил. лв. лихви (31 декември 2022 г.: 459 хил. лв., от които 85 хил. лв. лихви), са с падеж до
6 месеца след датата на финансовия отчет
Залогът по тези сделки са ликвидни акции, търгувани на БФБ, със справедлива стойност към 31
декември 2023 г. в размер на 701 хил. лв. (31 декември 2022 г.: 673 хил. лв.), в резултат на което не
са признавани кредитни загуби към 31 декември 2023 г. и 31 декември 2022 г.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
44
44
11. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа през
отчетния период.
Дружеството не е емитирало нова емисия ценни книжа през отчетния период.
12. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година и по-рано публикувани прогнози за тези резултати.
Ръководството на „Дивелъпмънт Асетс” АД не е публикувало прогнози за постигане на финансови
резултати за 2023 г.
13. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване
на възможностите за обслужване на задълженията и евентуалните заплахи и мерки, които
дружеството е предприело или предстои да предприеме с оглед отстраняването им.
През 2023 г. инвестициите на Дружеството се финансират основно чрез използване на комбинирана
схема от собствени средства от оперативна дейност и средства от емитираната през 2018 г. емисия
облигации.
В таблиците са представени данни за нетната стойност на активите към 31.12.2023 г., както и за
капиталовата структура на Дружеството.
Нетната стойност на активите към 31.12.2023 г.
Хил. лв.
Активи
Пасиви
1. Текущи активи
36 935
1. Текущи пасиви
23 608
2. Нетекущи активи
1 880
2. Нетекущи пасиви
9 400
Общо активи:
38 815
Общо пасиви:
33 008
Нетна стойност на активите
(NAV) 5 807
Капиталова структура към 31.12.2023 г.
Хил. лв.
Собствен капитал
5 807
Търговски и други задължения
3 312
Задължения по заеми
20 278
Към края на 2023 г. привлеченият капитал на дружеството възлиза на 33 008 хил. лв. и се формира
главно от облигационната емисия, банков кредит и други текущи заеми.
Към 31.12.2023 г. съотношението Дългосрочни пасиви/Собствен капитал е 1,62.
14. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване
размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на
финансиране на тази дейност.
Инвестиционните намерения на Дружеството са свързани с постигане на разумна доходност за
акционерите при консервативни нива на риск. Реализирането им през 2024 г. ще бъде основно чрез
собствени средства от оперативна дейност и привлечен капитал.
Възможните промени в структурата на финансиране на инвестиционната дейност са свързани с
промените в пазарните условия.
15. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи на
управление на емитента и на неговата икономическа група.
През отчетния период няма настъпили промени в основните принципи на управление както на
Дружеството, така и на икономическата група към която то принадлежи.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
45
45
16. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система на вътрешен контрол и система за управление на
рискове.
Информация за основните характеристики на прилаганите от Дружеството в процеса на изготвяне на
финансовите отчети система на вътрешен контрол и система на управление на рисковете се съдържа
в Декларацията за корпоративно управление.
17. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната финансова
година.
През отчетния период няма промяна в членовете на Съвета на Директорите на дружеството.
След края на разглеждания период, а именно на 12 януари 2024г., след проведено извънредно ОСА,
на което ение Дима Шаранкова е освободена като член на СД и на нейно място е избрана Весела
Пламенова Манчева. Извършена е промяна и в представляващия дружеството, като към момента
изпълнителен директор е Николай Петков.
18. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от
членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година, изплатени
от дружеството и негови дъщерни дружества.
Възнагражденията - брутно, получени общо през годината от членовете на Съвета на Директорите:
Биляна Илиева Вълкова – член на СД – 6 720 лв.;
Николай Петев Петков – член на СД - 6 720 лв..;
Дима Климентова Шаранкова – Изпълнителен член на СД - 13 333.32 лв.
През разглеждания отчетен период, членовете на Съвета на директорите не са получили
допълнителни парични и/или непарични възнаграждения.
През годината не са възникнали условни или разсрочени възнаграждения.
През периода Дружеството няма дължими суми за изплащане на пенсии, обезщетения при
пенсиониране или други подобни обезщетения.
20. Информация за известните на дружеството договорености, в резултат на които в бъдещ
период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от
настоящи акционери или облигационери.
Към 31.12.2023 г. на Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период
могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи
акционери или облигационери.
21. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи
задължения или вземания от дружеството в размер най-малко 10 на сто от собствения му
капитал.
Към 31.12.2023 г. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания в размер най-малко 10 на сто от собствения му капитал.
Прилагане на Националния кодекс за корпоративно управление
„Дивелъпмънт Асетс” АД спазва изцяло основните постановки на Националния кодекс за корпоративно
управление.
Главната насока при изпълнение на ангажиментите на кодекса е привеждане на всички вътрешни
актове на дружеството и цялостната му дейност в съответствие с непрекъснато изменящата се
действаща нормативна уредба. Всички финансови отчети на дружеството се изготвят съгласно МСФО,
а годишният одит се извършва от независим одитор с оглед осигуряване на безпристрастна и
обективна преценка за начина, по който са изготвени и представени тези отчети. Отчетите се
придружават от подробни доклади за дейността.
Повишаване доверието на акционерите, инвеститорите и заинтересуваните от управлението и
дейността на дружеството лица е един от основните ангажименти на корпоративното управление. В
тази насока Дружеството доказва позицията си на стабилна институция. През 2022 г. Дружеството
прилага различни начини за разкриване на текуща информация относно финансовото и
икономическото си състояние.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
46
46
„Дивелъпмънт Асетс” АД участва активно в различни форми на взаимно сътрудничество с държавни
институции и неправителствени организации, имащи отношение към корпоративното управление в
страната.
Контролът относно процеса на разкриване на информация от „Дивелъпмънт Асетс” АД е многопосочен.
До този момент не са констатирани нарушения на разпоредбите и сроковете за оповестяване.
Финансовите отчети се изпращат на регулаторния орган и на обществеността, което дава възможност
за контрол от облигационерите, инвеститорите и всички заинтересувани лица.
Дейността на Съвета на директорите на „Дивелъпмънт Асетс” „АД през 2022 г. е в съответствие с
Националния кодекс за корпоративно управление и международните стандарти.
Отговорности на ръководството
Според българското законодателство, ръководството следва да изготвя финансов отчет за всяка
финансова година, който да дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството
към края на годината, финансово му представяне и парични му потоци.
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватни счетоводни политики при
изготвянето на годишния финансов отчет към 31 декември 2023г. и е направило разумни и предпазливи
преценки, предположения и приблизителни оценки.
Ръководството също потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни стандарти, като
финансовият отчет е изготвен на принципа на действащото дружество.
Ръководството носи отговорност за правилното водене на счетоводните регистри, за целесъобразното
управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за избягване и разкриване на
евентуални злоупотреби и други нередности.
Ръководството също потвърждава, че при изготвянето на настоящия доклад за дейността е
представило вярно и честно развитието и резултатите от дейността на дружеството за изминалия
период, както и неговото състояние и основните рискове, пред които е изправено.
–––––––––––––––––––––––
(Николай Петков)
Изпълнителен директор
„Дивелъпмънт Асетс“ АД
гр. София
29.03.2024 г.
NIKOLAY
PETEV
PETKOV
Digitally signed
by NIKOLAY
PETEV PETKOV
Date: 2024.04.01
17:06:13 +03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
47
47
ДЕКЛАРАЦИЯ
ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД
СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА
ЧЛ. 100 Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК
„Дивелъпмънт Асетс” АД е приело с Решение на Съвета на директорите (СД) от юли 2019г. да следва
принципите и препоръките на създадения през октомври 2007г., изменен през 2012г. и 2016г., Национален
кодекс за корпоративно управление (НККУ), одобрен от заместник-председателя на Комисия за финансов
надзор.
Дружеството прилага Кодекса като стандарт за добра корпоративна практика и инструмент в бизнес
отношенията. За постигането на добро корпоративно управление е необходимо да има прозрачност и
коректност във взаимоотношенията между СД, акционерите на Дружеството и останалите заинтересовани
лица – служители, облигационери и потенциални инвеститори.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
48
48
1. Информация по чл. 100н, ал.8, т.1 и т.2 от ЗППЦК
„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД спазва по целесъобразност Националния кодекс за
корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на КФН, по отношение на всички
приложими за дейността му негови изисквания. Дружеството не прилага допълнителни практики.
В управлението на Дружеството се прилагат общоприетите принципи за почтеност, управленска
и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и
приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на
корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както
и в отношенията им с акционери на Дружеството, облигационери и потенциални инвеститори с цел да се
предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които
могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите, облигационерите и всички
заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло.
Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и
професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях.
„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД представя настоящата информация относно спазването на
Кодекса, като същата ще бъде публикувана и на електронната страница на Дружеството.
Дружеството спазва НККУ с изключение на:
Не се прилага политика на многообразие. Съгласно чл.100н, ал.12 от ЗППЦК, изискванията за
прилагане на политика на многообразие не се отнасят до малките и средни предприятия, а съгл. чл. 19,
ал.4 ЗСч, дружеството попада в тези категории.
Дружеството не поддържа англоезична версия на интернет страницата си, тъй като СД смята, че
това не е целесъобразно предвид структурата на капитала и акционерния състав.
В процес на допълнение е интернет страницата относно различни секции с информация, от които
могат да се възползват облигационери и потенциални инвеститори, както и всички заинтересовани лица.
В Учредителния акт на Дружеството не е прието ограничение за броя на дружествата, в които
членовете на СД могат да заемат ръководни позиции.
Работата на СД в Дружеството се подпомага от Одитен комитет, който е избран от едноличния
собственик на капитала съгласно Учредителния акт на“Дивелъпмънт асетс“ АД.
Изискванията за двустепенна система на управление – Управителен и Надзорен съвет са
неприложими за Дружеството.
Частта от НККУ за институционални инвеститори, пазари на финансови инструменти и
инвестиционните посредници е неприложима за Дружеството.
2. Информация по чл. 100н, ал. 8, т.3 от ЗППЦК
Вътрешният контрол се определя като цялостен процес, интегриран в дейността на „Дивелъпмънт
Асетс” АД, осъществяван от Съвета на директорите, от ръководството и от служителите на тази
организация. Неговото предназначение е да предостави разумно ниво на увереност по отношение
постигането на поставените цели. Одитният комитет на Дружеството активно участва в процеса на
вътрешен контрол.
Контролът е основна управленска функция. Доброто и ефективно управление изисква създаването
и поддържането на съвременни системи за вътрешен контрол. Само адекватният и ефективен вътрешен
контрол като непрекъснат процес, интегриран във всички дейности и процеси на дружеството, може да
гарантира, че целите ще бъдат постигнати чрез: съответствие на законодателството, вътрешните актове и
договорите; надеждност и всеобхватност на финансовата и оперативна информация; икономичност,
ефективност и ефикасност на дейностите; опазване на активите и информацията.
Всяко лице в дружеството носи определена отговорност по отношение на вътрешния контрол.
Цялостната отговорност за вътрешния контрол носят изпълнителният директор, съветът на директорите
и т.н. Затова е необходимо тяхното разбиране и ангажираност за прилагането на тези системи. Предвид
естеството и обхвата на дейността на „Дивелъпмънт Асетс” АД, в Дружеството няма създадена йерархична
структура на управление и СД е ангажиран с ръководенето на дейността му на всички мениджърски и
оперативни нива. СД носи пряка отговорност за всички дейности и процеси, както и за създаването и
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
49
49
поддържането на системите за вътрешен контрол във всички звена и се отчитат за своята дейност пред
Общото събрание на акционерите. В бъдеще, ако в хода на развитие на дейността на Дружеството
възникне необходимост от създаване на йерархични нива на управление и контрол, дружеството ще
адаптира своите вътрешни правила в съответствие с ролята на ръководителите от всички управленски
нива - директори, началници, мениджъри и т.н., тъй като съобразно функциите си и йерархията в
дружеството те управляват ръководените от тях звена и организират вътрешния контрол в тях..
В дружеството е изградена система за вътрешен контрол, която ефективно се осъществява и
изпълнява от Съвета на директорите. СД управлява дружеството въз основа и в рамките на действащото в
Република България законодателство, приетия Устав на Дружеството и решенията на Общото събрание
на акционерите. СД идентифицира основните рискове и нивата им регулярно и осъществява мониторинг
върху тях. Анализът обхваща общите икономически и политически рискове, както и оперативните рискове
– финансови, пазарни, кредитни, ликвидни и други, оказващи влияние върху дейността на Дружеството.
Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността,
включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Рисковете, на които е
изложен емитентът, се определят от ръководството и излагат в Доклада за дейността му ежегодно.
Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на
риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да
управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели.
Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или
грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление
на значителните рискове за Дружеството.
Финансовата информация се разглежда от СД регулярно, следят се финансовите резултати на
дружеството и правилното, точното и пълно представяне на цялостната информация за Дружеството,
изисквана от нормативната уредба и представляваща интерес за обществеността. Икономическият анализ
на първичната и обработената в отчети информация, извършван от СД, има за цел да минимализира риска
от неправилно или непълно финансово отчитане.
Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни
и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с
приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството
на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние
и резултатите на Дружеството са правилно отразени.
Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от членовете на
Съвета на директорите.
Одитният комитет на Дружеството се състои от двама независими члена:
Валентина Любомирова Жисова – Председател на Одитния комитет, независим член, притежава
образователно-квалификационна степен „магистър“ със специалност счетоводна отчетност, с повече от
пет годишен стаж в областта на счетоводството
Мирослава Малинова Малчева – независим член, притежава образователно-квалификационна
степен „магистър“, с повече от пет годишен стаж в областта.
Декларация на членовете на Съвета на директорите по отношение на годишния доклад за
дейността и финансовите отчети
Съгласно изискванията на Кодекса, членовете на Съвета на директорите потвърждават тяхната
отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансов отчет и считат, че годишния
доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата
информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и
стратегията.
3. Информация по чл.10, пар.1, букви „в”, „г”, „е”, „з” и „и” от Директива 2004/25/ЕО на
Европейския парламент и съвет от 21 април 2004г относно предложенията за поглъщане
През отчетния период към Дружеството не са отправяни предложения за поглъщане и/или
вливане в друго дружество.
Чл.10, пар.1, б „в” – значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия
чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
50
50
През 2023г. са извършвани промени, свързани с придобиване или продажба на акции на
Дружеството, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници – 10%, 20%, 1/3, 50% и
2/3 от правата на глас на Дружеството за периода
Акционерна структура към 31.12.2023г.
Акционерна структура към 31.12.2022г.
Дивелъпмънт Груп АД – 55,09 %
Дивелъпмънт Груп АД – 75,05 %
Национален договорен фонд от затворен тип
„Конкорд Фонд – 7 Сайт Ийст Юръп” – 14.97%
Национален договорен фонд от затворен тип
„Конкорд Фонд – 7 Сайт Ийст Юръп” – 14.97%
ДФ „Плюс“ – 19,96%
ДФ „Навигатор Плюс“ – 9,98%
Чл.10, пар.1, б „г” – притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези
права.
Дружеството няма акции, които да дават специални права на контрол и няма акционери със
специални контролни права.
Чл.10, пар.1, б „е” – всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на
глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или
системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са
отделени от притежаването на ценните книжа.
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху
правата на глас.
Чл.10, пар.1, б „з” – правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета на
директорите и внасянето на изменения в Устава.
„Дивелъпмънт асетс” АД е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на
директорите. Правилата за избор на членове на Съвета на директорите на Дружеството са уредени в
неговия Устав.
Членовете на Съвета на Директорите се избират от Общото събрание на акционерите с мандат от
пет години, като първият Съвет на Директорите има мандат три години.
След изтичане мандата Съветът на директорите продължава да изпълнява функциите си до
избирането на нов съвет.
Съставът на СД се състои от 3 (три) до 5 (пет) члена. Член на СД може да бъде дееспособно
физическо лице или юридическо лице. Настоящият съвет е от три физически лица. Членовете на Съвета
мога да бъдат преизбирани без ограничения.
Съгласно Устава, СД овластява един или повече от своите членове да представляват Дружеството.
Настоящето представителство на Дружеството се изпълнява от един Изпълнителен директор, избран от
СД.
В компетентността на Общото събрание на акционерите е да изменя и допълва Устава на
Дружеството.
Чл.10, пар.1, б „и” – правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват
обратно акции.
Правомощията на членовете на СД на дружеството са посочени в Устава на Дружеството и
представени в частта – Информация по чл. 100н, ал.8, т.5 от ЗППЦК.
Съгласно Устава на Дружеството в компетенциите на ОСА са вземането на решения за увеличаване
или намаляване на капитала на дружеството, вземане на решение за издаване на облигации.
4. Информация по чл. 100н, ал.8, т.5 от ЗППЦК
„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД се представлява от Изпълнителния директор – Николай Петев
Петков. Дружеството има едностепенна система на управление. Органи на управление на дружеството
са:
1. Общо събрание на акционерите.
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
51
51
2. Съвет на директорите (СД).
Към 31 декември 2023 г. Съветът на директорите се състои от следните членове:
1. Николай Петев Петков – Член на СД
2. Дима Климентова Шаранкова – Изпълнителен член на СД
3. Биляна Илиева Вълкова – Член на СД.
На 12 януари 2024г., след проведено извънредно ОСА Дима Шаранкова е освободена като член на
СД и на нейно място е избрана Весела Пламенова Манчева. Извършена е промяна и в представляващия
дружеството, като към момента изпълнителен директор е Николай Петков.
Съветът на директорите функционира при спазване на законодателните разпоредби и правилата
въведени в Устава на Дружеството – чл. 29 – чл. 38. Уставът на дружеството е публикуван в Търговския
регистър.
Членовете на СД имат еднакви права и задължения независимо от вътрешното разпределение на
функциите между членовете на съвета, разпоредбите, с които се предоставя право на управление и
представляване на изпълнителния директор.
Членовете на СД са длъжни да изпълняват задълженията си в интерес на дружеството и да пазят
тайните му и след като престанат да бъдат членове на съвета.
СД управлява дружеството въз основа и в рамките на действащото в Република България
законодателство, неговия Устав и решенията на общото събрание на акционерите, като стопанисва
имуществото на дружеството, определя насоките на инвестиционната политика, приема планове и
програми за дейността на дружеството, приема организационно-управленската структура, реда за
назначаване и освобождаване на персонала, правилата за работната заплата и други вътрешни правила на
дружеството.
СД приема правила за работата си, и Председател и изпълнителен член (изпълнителен директор)
от своите членове.
По време на своя мандат членовете на СД в своите действия се ръководят от общоприетите
принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност.
За дейността си СД се отчита пред Общото събрание на акционерите и изготвя годишен доклад
за дейността.
СД спазва НККУ в частта Корпоративни ръководства, Едностепенна система, Съвет на
директорите – Функции и задължения.
СД спазва приетия Етичен кодекс за поведение на членовете на СД и служителите на Дружеството.
Общото събрание на акционерите избира и освобождава членовете на Съвета на директорите
съобразно закона и устройствените актове на дружеството, както и в съответствие с принципите за
непрекъснатост и устойчивост на работата на Съвета на директорите. В договорите за възлагане на
управлението, сключвани с членовете на Съвета на директорите, се определят техните задължения и
задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към дружеството
и основанията за освобождаване. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се
спазват принципите за съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на дейността на
дружеството.
Броят на членовете и структурата на Съвета на директорите се определят в устройствените
актове на дружеството. Съставът на избрания Съвет на директорите е структуриран по начин,
който гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във
връзка с управлението на дружеството. Съветът на директорите осигурява надлежно разделение
на задачите и задълженията между своите членове.
Компетенциите, правата и задълженията на членовете на Съвета на директорите следват
изискванията на закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и
управленска практика. Членовете на Съвета на директорите имат подходящи знания и опит, които
изисква заеманата от тях позиция. След избирането им новите членове на Съвета на директорите
следва да бъдат запознати с основните правни и финансови въпроси, свързани с дейността на
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
52
52
дружеството. Повишаването на квалификацията на членовете на Съвета на директорите е техен
постоянен ангажимент.
Изборът на членовете на Съвета на директорите на дружеството става посредством прозрачна
процедура, която осигурява освен всичко останало навременна и достатъчна информация относно
личните и професионалните качества на кандидатите за членове.
Размерът и структурата на възнагражденията на членовете на СД са регламентирани в Договорите
за управление на членовете на СД. Възнаграждението на всички членове няма променлив компонент.
Членовете на СД избягват и не допускат реален или потенциален конфликт на интереси. При наличието
на конфликти на интереси, членовете на СД незабавно ги разкриват и осигуряват на облигационерите
достъп до информацията за сделки между дружеството и членове на СД или свързани с него лица.
Защита правата на акционерите
Ръководство на „ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД гарантира равнопоставеното третиране
на всички акционери на Дружеството.
Права на акционерите: Всяка акция дава следните права:
имуществени:
- право на дивидент, съразмерен с номиналната стойност на притежаваните акции;
- право на ликвидационен дял, съразмерен с номиналната стойност на притежаваните акции;
неимуществени:
- право на глас в общото събрание на акционерите.
Общо събрание на акционерите
Общото събрание на акционерите се състои от всички акционери, притежатели на акции с право
на глас. Акционерите участват в общото събрание лично или чрез представител.
Членовете на СД вземат участие в работата на Общото събрание без право на глас, освен ако не са
акционери.
Корпоративното ръководство на Дружеството осъществява ефективен контрол, като създава
необходимата организация за гласуването на упълномощените лица в съответствие с инструкциите на
акционерите или по разрешените от закона начини.
Компетентността на Общото събрание е определена в чл. 20 от Устава:
- изменя и допълва Устава;
- увеличава и намалява капитала;
- преобразува и прекратява на дружеството;
- взема решение за прехвърляне или предоставяне ползването на цялото търговско предприятие;
- взема решение за разпореждане с активи;
- взема решение за поемане на задължения или предоставянето на обезпечения към едно лице или
свързани лица;
- избира и освобождава членовете на СД и определя възнаграждението им, гаранциите за управлението
им;
- назначава и освобождава регистрирани одитори;
- одобрява годишния финансов отчет след заверка от назначените одитори, взема решение за
разпределяне на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент;
- решава издаването на облигации;
- определя ликвидаторите при прекратяване на дружеството;
- взема решение за закриване или прехвърляне на предприятия на Дружеството или значителни части
от тях;
- взема решение за съществена промяна на дейността на дружеството;
- взема решение за съществени организационни промени;
- решава дългосрочно сътрудничество от съществено значение за дружеството или прекратяване на
такова сътрудничество;
- взема решение за отчуждаване и обременяване на недвижими имоти и учредяване на вещни права върху
тях в поза на трети лица;
- освобождава от отговорност членовете на СД;
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
53
53
- решава и други въпроси, предоставени в неговата компетентност от закона или от настоящия Устав.
5.Информация по чл.100н, ал.8, т.6 от ЗППЦК
Дружеството няма приета политика за многообразие по отношение на административните, управителните
и надзорните органи на дружеството във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит
– за дружеството е приложим чл. 100н, ал.12 от ЗППЦК.
Настоящата Декларация за корпоративно управление представлява неразделна част от Годишния финансов
отчет за 2023 г. на „Дивелъпмънт Асетс” АД.
______________________________
Николай Петков
Изпълнителен директор
NIKOLAY
PETEV PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV PETKOV
Date: 2024.04.01
17:06:30 +03'00'
Дивелъпмънт Асетс АД
Годишен финансов отчет
31 декември 2023 г.
54
54
ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл.100н, ал.4, т.4 от ЗППЦК
Долуподписаните:
1. Николай Петков, в качеството ми на представляващ „Дивелъпмънт Асетс” АД
и
2. Цветанка Михайлова – упълномощено лице - съставител на финансовите отчети на
„Дивелъпмънт Асетс” АД,
ДЕКЛАРИРАМЕ, че доколкото ни е известно:
Годишният финансов отчет за периода от 01.01.2023г. до 31.12.2023г. е съставен съгласно
приложимите счетоводни стандарти и отразява вярно и честно информацията за активите и
пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на емитента „Дивелъпмънт
Асетс” АД и на дружествата, включени в консолидацията.
Годишният доклад за дейността съдържа достоверен преглед на развитието и резултатите от
дейността на емитента, както и състоянието на емитента и дружествата, включени в
консолидацията, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е
изправен.
Известна ни е наказателната отговорност, която носим по по чл.313 от Наказателния кодекс,
за декларирането на невярни данни.
София, 1 Aприл 2024 г. ___________________________
(Николай Петков – изп. директор)
____________________________
(Цветанка Михайлова – упълномощено лице)
TSVETANKA
BONCHEVA
MIHAYLOVA
Digitally signed by
TSVETANKA BONCHEVA
MIHAYLOVA
Date: 2024.04.01 16:58:34
+03'00'
NIKOLAY
PETEV
PETKOV
Digitally signed by
NIKOLAY PETEV
PETKOV
Date: 2024.04.01
17:06:42 +03'00'
1
Грант Торнтон ООД
адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София
адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна
тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44
факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33
ел.поща: office@bg.gt.com
уеб сайт:
www
.
grantthornton
.
bg
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на
Дивелъпмънт Асетс АД
гр. София, бул. Братя Бъкстон №40
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на Дивелъпмънт Асетс АД („Дружеството“), съдържащ отчета
за финансовото състояние към 31 декември 2023 г. и отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета за паричните потоци за годината,
завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към финансовия отчет, съдържащи
съществена информация относно счетоводната политика и друга пояснителна информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние
на Дружеството към 31 декември 2023 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му
потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за
финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство.
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите
отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“. Ние сме независими от
Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители
(включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по
етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия
финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в
съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са
достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били
с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани
като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него,
като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.
Тест за обезценка на
финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
Пояснения 24 Категории финансови активи и пасиви и 25.2 Анализ на кредитния риск към
финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран
при проведения от нас одит
Финансовите активи на Дружеството
към 31.12.2023 г. са в общ размер на 36
561 хил. лв., от които класифицирани в
категорията Дългови инструменти,
отчитани по амортизирана стойност
съгласно МСФО 9 Финансови
инструменти на стойност 16 226 хил.
лв.
Дълговите инструменти по
амортизирана стойност на
Дружеството представляват основно
предоставени заеми и вземания по
По време на нашия одит, одиторските ни процедури
включваха, без да са ограничени до:
- анализ на адекватността на политиките и процедурите
свързани с класификация, последващо отчитане и
мониторинг от гледна точка на съответствието им с
МСФО 9 и добрите практики в областта, включително
относно настъпили промени в резултат на влошената
макроикономическа обстановка ;
- преглед и оценка дали са налице фактори, индикиращи
значително увеличение на кредитния риск, свързан с
финансовите активи по амортизирана стойност;
2
Тест за обезценка на
финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
Пояснения 24 Категории финансови активи и пасиви и 25.2 Анализ на кредитния риск към
финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран
при проведения от нас одит
цесии. Оценката на тази категория
финансови активи е сред най-
значимите за финансовия отчет на
Дружеството, тъй като изискват
значителни преценки, ключови
предположения и допускания от страна
на ръководството на Дружеството и
формират 42 % от активите на
Дружеството.
Поради значимостта на преценките,
както и вземайки предвид
несигурностите, породени от
влошената глобална
макроикономическа обстановка, ние
определихме оценката на
финансовите активи, последващо
отчитани по амортизирана стойност
към отчетната дата като ключов
одиторски въпрос.
Пояснение 25.2 Анализ на кредитния
риск към финансовия отчет представя
информация относно преценките и
допусканията на ръководството на
Дружеството при формирането на
очакваните кредитни загуби от
обезценка за 2023 г. на финансовите
активи, последващо отчитани по
амортизирана стойност.
- проучващи запитвания доколко отрицателното
въздействие върху редица сектори на икономиката от
войната в Украйна и наблюдаемостта на външните
данни, използвани от Дружеството е затруднило
изготвянето на преценките на ръководството относно
обезценката на финансовите активи по амортизирана
стойност;
- определяне на необходима обезценка на
индивидуална база чрез проверка на конкретните
вземания и извършване на тестове на детайлите като
част от процедурите по същество относно
класификацията и стойността им;
- анализ на финансовото състояние на извадка от
заемополучателите и длъжниците по други вземания и
проучване дали са налице отклонения при спазване на
договорните условия;
- прилагане на професионална преценка, за да
анализираме и оценим ключовите допускания,
използвани при прилагането на моделите за
очакваните кредитни загуби и калкулиране на
обезценки за предоставените заеми и вземанията по
цесии;
 оценка на адекватността на оповестяванията във
финансовия отчет, включително оповестяванията на
основните предположения, преценки, чувствителност и
изложеността на Дружеството на кредитен риск.
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за
дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, изготвени от ръководството съгласно
Закона за счетоводството и други приложими законови изисквания, но не включва финансовия отчет и
нашия одиторски доклад върху него.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато
и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и
до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се
състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга
информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по
време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай
че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено
неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме
какво да докладваме в това отношение.
Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в
съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското
законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като
необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени
неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на
Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е
3
приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако
ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако
ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса
по финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов
отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама
или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната
степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с
МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане,
когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка
и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност,
биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на
този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме
професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
 идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия
отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски
процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни
и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено
неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено
неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно
споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в
заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;
 получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;
 оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните
приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;
 достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на
получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,
отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние
достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем
внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във
финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението
си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на
одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството
да преустанови функционирането си като действащо предприятие;
 оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително
оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития
по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания
обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени
недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили
приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички
взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи
отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси,
които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и които
следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад,
освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на
4
информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не
следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че
неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на
обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга
информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада
за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, ние изпълнихме и процедурите, добавени
към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните
експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-
счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и
съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно
това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма
от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от
ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл.
116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
(а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, съответства на финансовия отчет;
(б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания;
(в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в
която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в доклада
за дейността;
(г) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година е представена изискваната
от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа;
Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
Дружеството и средата, в която то функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно
докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление
на риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10,
параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета
от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в декларацията за
корпоративно управление на Дружеството, която е част от годишния доклад за дейността.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4,
т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 21 към индивидуалния
финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица
като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със
свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща
на 31 декември 2023 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24
„Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със
свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия
отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.
 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на
извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия
отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства
5
или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено
недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети
от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия
отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето
мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези
съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,
включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с
изискванията на Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела
„Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите,
съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния
европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са
допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните
експерт-счетоводители (ИДЕС) в България“. Тези процедури касаят проверка на форма
́
та и дали
четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов
отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на
индивидуалния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за годината, завършваща на 31 декември
2023 г., приложен в електронния файл „894500OR1MBN812C2783-20231231-BG-SEP.xhtml“, с
изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение
на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически
стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз
основа на тези изисквания, електронният формат на индивидуалния финансов отчет, включен в
годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в
XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при
изготвяне на електронния формат индивидуалния финансов отчет в XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,
приложен в електронния файл „894500OR1MBN812C2783-20231231-BG-SEP.xhtml“, и не обхваща
другата информация, включена в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.
4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния
финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., съдържащ се в
приложения електронен файл „894500OR1MBN812C2783-20231231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във
всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от
Регламент (ЕС) № 537/2014
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС)
№ 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:
 Грант Торнтон ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет на Дивелъпмънт
Асетс АД за годината, завършила на 31 декември 2023 г., с протокол от редовно Общо събрание на
акционеритe, проведено на 04.07.2023 г., за период от една година.
 Одитът на финансовия отчет за годината, завършила на 31 декември 2023 г. на Дружеството
представлява четвърта поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това
предприятие, извършен от нас.
 В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“
описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения
във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.
 Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад,
представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за
независимия финансов одит.
6
 Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов
одит забранени услуги извън одита.
 Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
 За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме
предоставяли други услуги на Дружеството.
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество № 032
Марий
Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор
,
отговорен за одита
01 aприл 2024 г.
България, гр. София, бул. Черни връх №26
EMILIYA GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA
Date: 2024.04.01 17:28:33 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2024.04.01 18:08:21
+03'00'
1
Грант Торнтон ООД
адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София
адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна
тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44
факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33
ел.поща: office@bg.gt.com
уеб сайт: www.grantthornton.bg
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
До акционерите на
Дивелъпмънт Асетс АД
гр. София, бул. Братя Бъкстон №40
Долуподписаните:
1. Марий Георгиев Апостолов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество Грант Торнтон
ООД, с ЕИК 831716285, със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция: гр. София, 1421,
бул. „Черни връх” № 26 и
2. Емилия Георгиева Маринова; в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 673 от регистъра при
ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), отговорен за одит ангажимента от името
на одиторско дружество Грант Торнтон ООД (с рег. № 032 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона
за независимия финансов одит) при ИДЕС, декларираме, че
Одиторско дружество Грант Торнтон ООД беше ангажирано да извърши задължителен
финансов одит на финансовия отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за 2023 г., съставен съгласно
Международните стандарти за финансово отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на
счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование
„Международни счетоводни стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от
01.04.2024 г.
С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас
одиторски доклад относно годишния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за 2023
година, издаден на 01.04.2024 г:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният индивидуален
финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31
декември 2023 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане
(МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. (стр.1 от одиторския доклад);
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на Дивелъпмънт
Асетс АД със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в
пояснение 21 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов
отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база
на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения
индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., във всички
съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“.
Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от
нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел
изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. (стр. [4] от одиторския доклад).
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите
отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият
отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.
На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи
за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни
факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са
налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с
приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски
2
процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са
разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като
цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. (стр. [4] от
одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на
извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс
АД за отчетния период, завършващ на 31 декември 2023 г., с дата на одиторския доклад
01.04.2024 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе
адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени
с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва
да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас
одиторски доклад от 01.04.2024 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от
ЗППЦК.
Марий Апостолов
Емилия Маринова
Управител
Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество
01.04.2024 г.
гр. София, България
MARIY
GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Date: 2024.04.01
18:09:19 +03'00'
EMILIYA
GEORGIEVA
MARINOVA-LALEVA
Digitally signed by EMILIYA
GEORGIEVA MARINOVA-
LALEVA
Date: 2024.04.01 18:10:07
+03'00'